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2013-09-23 15:29 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】
為了規(guī)范業(yè)主委員會的運作,提高業(yè)主自治管理能力和水平,現就業(yè)主委員會組建、換屆、運作等作如下規(guī)定;
一、業(yè)主委員會組建
。ㄒ唬I(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備小組的建立和工作
凡符合成立業(yè)主委員會條件的物業(yè)管理區(qū)域,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產管理部門應當督促房屋出售單位將出售的房屋建筑面積、房屋出售時間、業(yè)主清冊等材料報區(qū)、縣房地產管理部門。區(qū)縣房地產管理部門在接到材料后的45日內,應當組織成立由所在地的區(qū)、縣房地產管理部門、房屋出售單位、居委會和業(yè)主代表組成的第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組(以下簡稱“籌備組”),并做好下列工作:
1、協商確定召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的形式、時間、地點和內容。
2、確定召開業(yè)主代表大會的,協商確定業(yè)主代表產生的方式、人數和代理的規(guī)定,并組織推選和審定主代表資格。產生的業(yè)主代表應當張榜公布。
3、協商業(yè)主委員會組成人數,并按業(yè)主委員會成員條件推薦業(yè)主委員會委員候選人。
4、起草業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約草案,并在大會召開前七天發(fā)給參加會議的成員征求意見,修改完善。
5、做好召開業(yè)主大會的各項會務準備工作。
。ǘI(yè)主大會和業(yè)主代表大會的成員組成
業(yè)主會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體居住和非居住房屋的業(yè)主組成。參加大會的業(yè)主身份認定,以產權證登記的人員為準;已訂立售房合同尚未領取房地產權證的,可以視為業(yè)主。產權證登記的業(yè)主或訂立售房合同的購房人超過一人的,應當推選一人參加業(yè)主大會。
業(yè)主代表大會成員由全體業(yè)主小組成員組成,業(yè)主小組成員人數超過一百人的,由業(yè)主小組推選業(yè)主小組成員代表組成。
公房業(yè)主和開發(fā)商業(yè)主按擁有的物業(yè)建筑面積比例產生代表大會成員數,但最多不得超過全體成員的二分之一。
。ㄈI(yè)主委員會委員候選人產生
業(yè)主委員會委員候選人由籌備組廣泛聽取意見后協商推薦,小業(yè)主候選人人數應當超過其正式委員人數的四分之一。
候選人名單及其基本情況應當張榜公布。
。ㄋ模I(yè)主委員會的組成為數
為主委員會委員按業(yè)主大會或業(yè)主代表大會中各方代表的比例選舉產生,但公房業(yè)主和開發(fā)商業(yè)主所占有的比例最高不得超過主委員會委員人數的二分之一。
業(yè)主委員會根據物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由五名至十五名委員單數組成。
業(yè)主委員會委員產生之日起三日內應當召開第一次業(yè)主委員會會議,選舉產生業(yè)主委員會主任、副主任。
。ㄎ澹I(yè)主、業(yè)主代表投票權的計算
業(yè)主大會的業(yè)主投票權,居住房屋按套計算,每套一票;非居住房屋按物業(yè)建筑面積計算;一百平方米以上的每一百平方米一票,一百平方米以下有房地產權證的,每證一票。
業(yè)主代表的投票權,每位成員一票。
。I(yè)主委員會權利、義務
業(yè)主委員會應當依據《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定履行職責,并督促全體業(yè)主遵守物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章、制度和業(yè)主公約;幫助物業(yè)管理企業(yè)實施本區(qū)域的物業(yè)管理,配合物業(yè)管理企業(yè)解決在實施管理服務中的重大問題;接受市和區(qū)縣房地產管理部門的管理、指導,接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督,配合社區(qū)建設和管理。
。ㄆ撸I(yè)主委員會主任的權利義務
業(yè)主委員會主任享有以下主要權利:
1、負責召開業(yè)主委員會會議;
2、經業(yè)主委員會授權,核簽物業(yè)維修等項目的費用,代表業(yè)主委員會對外簽約或簽署文件;
3、業(yè)主委員會授權的其他事項。
業(yè)主委員會主任應當履行以下義務:
1、遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程,辦事公正、負責;
2、完成業(yè)主委員會交辦的工作;
3、代表業(yè)主委員會處理事務;
4、接受行政管理部門的培訓和指導。
二、業(yè)主委員換屆選舉和換屆、變更、注銷登記
(一)業(yè)主委員會換屆選舉
業(yè)主委員會任期屆滿三個月前,區(qū)、縣房地產管理部門應當督促業(yè)主委員會建立換屆選舉籌備組。籌備組由本屆業(yè)主委員會委員、部分業(yè)主代表和房地產管理部門、居委會代表組成;I備組召集人由業(yè)主委員會主任擔任或籌備組人員推薦;I備組中的業(yè)主代表人數一般不低于四分之一。
業(yè)主委員會換屆選舉工作應當在區(qū)、縣房地產管理部門指導、監(jiān)督下進行。業(yè)主委員會任期屆滿三個月前,換屆選舉籌備組應當按照第一屆業(yè)主委員會選舉程序,做好協商推選產生新一屆業(yè)主小組、業(yè)主代表和業(yè)主委員會候選人等籌備工作,并在業(yè)主委員會任期屆滿一個月前召開業(yè)主委員會換屆選舉大會,由本屆業(yè)主委員會物業(yè)管理企業(yè)分別作任期或者是聘期內的工作報告,大會投票選舉產生新一屆業(yè)主委員會委員,審議通過新一屆業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約。
業(yè)主委員會逾期不建立換屆選舉籌備組、不召開換屆選舉大會的,由所在區(qū)、縣房地產管理部門責令改正,逾期不改正的,所在區(qū)縣房地產管理部門可以會同有關部門組織業(yè)主委員會的換屆選舉工作。
物業(yè)管理企業(yè)應當配合業(yè)主委員會和籌備組開展工作,做好換屆選舉的日常事務性工作。
。ǘI(yè)主委員會換屆登記、變更登記
新一屆業(yè)主委員會在換屆選舉產生之日起十五日內,應當持下列文件向所在地區(qū)、縣房地產管理部門辦理換屆登記手續(xù):
1、業(yè)主委員會換屆登記申請書;
2、業(yè)主委員會任期內的工作報告;
3、換屆選舉籌備組成員名單;
4、業(yè)主委員會委員名單;
5、業(yè)主委員會章程。
Y經區(qū)、縣房地產管理部門核準登記的下列事項姓變更的,業(yè)主委員會應當在發(fā)生變更之日起十五日內,持原核準登記的文件資料、變更登記申請書和證明材料向所在區(qū)、縣房地產管理部門辦理變更登記手續(xù):
1、業(yè)主委員會名稱;
2、業(yè)主委員會辦公場所;
3、業(yè)主委員會所轄區(qū)域范圍;
4、業(yè)主委員會主任、副主任;
5、業(yè)主委員會章程。
區(qū)縣房地產管理部門應當在受理登記之日起十五日內,完成登記工作。對不符合規(guī)定的不予登記,并書面通知申請人。
除本條第二款第(5)項情況以外,業(yè)主委員會應當持區(qū)、縣房地產管理體制部門核準變更登記的文件,到開戶銀行按規(guī)定辦理有關變更手續(xù)。
。ㄈI(yè)主委員會注銷登記
業(yè)主委員會有下列情形之一的,應當向所在地房地產管理部門辦理注銷登記手續(xù):
1、分立、合并的;
2、物業(yè)管理區(qū)域房屋全部被拆遷或滅失的;
3、由于其他原因終止的。
為主委員會注銷登記前,應當在所在區(qū)縣房地產管理部門指導監(jiān)督下,做好全體業(yè)主共有和業(yè)主委員會的財物等清算工作,在清算結束之日起十五日內辦理注銷登記。
申請注銷登記,應當提交業(yè)主委員會負責人簽署的注銷登記書和清算報告書。房地產管理部門準予注銷登記的,發(fā)給注銷證明文件,收繳業(yè)主委員會登記證書、印章。
。ㄋ模I(yè)主委員會換屆、注銷后的工作和財物移交
業(yè)主委員會換屆選舉前,或者新一屆業(yè)主委員會選舉產生后,在未經房地產管理部門核準登記之前,原業(yè)主委員會除不得新訂、變更和續(xù)訂物業(yè)管理服務合同外,應當繼續(xù)履行其職責。
新一屆業(yè)主委員會經區(qū)、縣房地產管理體制部門核準登記后十日內,原業(yè)主委員會應當將任期內所形成的檔案資料以及財物移交給新一屆業(yè)主委員會,并做好交接手續(xù)。
業(yè)主委員會分立、合并的,其檔案等資料應當移交給相應的業(yè)主委員會;業(yè)主委員會因物業(yè)管理區(qū)域房屋全部被拆遷或滅失注銷的,其檔案等資料應當移交給所在地區(qū)、縣房地產管理部門;其他剩余財產,法律法規(guī)另有規(guī)定的,安照有關規(guī)定處理。
三、業(yè)主委員會運作
。ㄒ唬I(yè)主委員會會議
業(yè)主委員會會議由主任或者副主任負責召集。有二分之一以上委員提議的,業(yè)主委員會應當就提議內容召開會議。
召開業(yè)主委員會會議,應當提前七天將會議通知及有關材料送達每位委員。
業(yè)主委員會會議應當作書面記錄,并由主持人簽字,涉及重要事項的會議應當由全體出席會議的人員簽字。
業(yè)主委員會討論物業(yè)管理重大事項的,應當邀請所在區(qū)、縣房地產管理體制部門和居委會參加,可以邀請業(yè)主、使用人代表列席;業(yè)主委員會應當充分聽取房地產管理體制部門、居委會、業(yè)主、使用人借助的意見。
業(yè)主委員會作出的決議、決定,應當向全體業(yè)主和使用人公告。
。ǘI(yè)主代表補選或調整
業(yè)主代表缺額時,應當予以補選;產生業(yè)主代表的物業(yè)建筑面積比例發(fā)生變化時,業(yè)主代表應予相應調整。業(yè)主代表具體補選或調整辦法應當在業(yè)主委員會章程中予以約定。
。ㄈI(yè)主委員會委員缺額補選
業(yè)主委員會委員缺額時,應當在下一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開時予以補選,缺額人數超過四分之一時,應當及時召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會予以補選。
業(yè)主委員會委員缺額時的補選,應當在業(yè)主委員會章程中予以約定。
。ㄋ模I(yè)主委員會委員停任和罷免
業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,其業(yè)主委員會委員資格終止,并由業(yè)主委員會提出,經下一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會確認:
1、已不是業(yè)主的;
2、無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的;
3、因疾病而喪失履行職責的能力的;
4、有犯罪行為被司法部門認定的;
5、以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的;
6、兼任所轄區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)工作的;
7、嚴重違反物業(yè)管理法規(guī)或者拒不履行業(yè)主應盡義務的;
8、其他原因不適宜擔任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員被免職的,必須在業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會確認之日起七日內將由其保管的業(yè)主委員會的印章、文件、資料、帳簿以及屬于業(yè)主委員會所有的財物等移交給業(yè)主委員會。
。ㄎ澹I(yè)主委員會訴訟
業(yè)主委員會的訴訟以及訴訟費用的來源、收取等,應作為物業(yè)管理重大事項,由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會討論。業(yè)主委員會的訴訟費用,由全體業(yè)主承擔。
。I(yè)主委員會公章使用管理
業(yè)主委員會公章由業(yè)主委員會主任負責管理,并按公章管理制度使用。除業(yè)主委員會會議通知和業(yè)主委員會授權范圍內的日常維修費用結算以需使用公章的,應當由業(yè)主委員會會議決定。凡違章使用公章,造成經濟損失或嚴重不良影響的,由負責人承擔法律責任。
。ㄆ撸I(yè)主委員會檔案管理
業(yè)主委員會應當建立下列檔案資料,并指定專人保管:
1、各類會議記錄、紀要;
2、業(yè)主委員會、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會作出的決議、決定等書面材料;
3、各屆業(yè)主委員會產生、登記的材料;
4、業(yè)主、使用人情況目錄、清冊。
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