為了規(guī)范業(yè)主委員會的運作，提高業(yè)主自治管理能力和水平，現就業(yè)主委員會組建、換屆、運作等作如下規(guī)定；

　　一、業(yè)主委員會組建

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備小組的建立和工作

　　凡符合成立業(yè)主委員會條件的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產管理部門應當督促房屋出售單位將出售的房屋建筑面積、房屋出售時間、業(yè)主清冊等材料報區(qū)、縣房地產管理部門。區(qū)縣房地產管理部門在接到材料后的45日內，應當組織成立由所在地的區(qū)、縣房地產管理部門、房屋出售單位、居委會和業(yè)主代表組成的第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組（以下簡稱“籌備組”），并做好下列工作：

　　1、協商確定召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的形式、時間、地點和內容。

　　2、確定召開業(yè)主代表大會的，協商確定業(yè)主代表產生的方式、人數和代理的規(guī)定，并組織推選和審定主代表資格。產生的業(yè)主代表應當張榜公布。

　　3、協商業(yè)主委員會組成人數，并按業(yè)主委員會成員條件推薦業(yè)主委員會委員候選人。

　　4、起草業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約草案，并在大會召開前七天發(fā)給參加會議的成員征求意見，修改完善。

　　5、做好召開業(yè)主大會的各項會務準備工作。

　�。ǘ�）業(yè)主大會和業(yè)主代表大會的成員組成

　　業(yè)主會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體居住和非居住房屋的業(yè)主組成。參加大會的業(yè)主身份認定，以產權證登記的人員為準；已訂立售房合同尚未領取房地產權證的，可以視為業(yè)主。產權證登記的業(yè)主或訂立售房合同的購房人超過一人的，應當推選一人參加業(yè)主大會。

　　業(yè)主代表大會成員由全體業(yè)主小組成員組成，業(yè)主小組成員人數超過一百人的，由業(yè)主小組推選業(yè)主小組成員代表組成。

　　公房業(yè)主和開發(fā)商業(yè)主按擁有的物業(yè)建筑面積比例產生代表大會成員數，但最多不得超過全體成員的二分之一。

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會委員候選人產生

　　業(yè)主委員會委員候選人由籌備組廣泛聽取意見后協商推薦，小業(yè)主候選人人數應當超過其正式委員人數的四分之一。

　　候選人名單及其基本情況應當張榜公布。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會的組成為數

　　為主委員會委員按業(yè)主大會或業(yè)主代表大會中各方代表的比例選舉產生，但公房業(yè)主和開發(fā)商業(yè)主所占有的比例最高不得超過主委員會委員人數的二分之一。

　　業(yè)主委員會根據物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由五名至十五名委員單數組成。

　　業(yè)主委員會委員產生之日起三日內應當召開第一次業(yè)主委員會會議，選舉產生業(yè)主委員會主任、副主任。

　�。ㄎ澹�業(yè)主、業(yè)主代表投票權的計算

　　業(yè)主大會的業(yè)主投票權，居住房屋按套計算，每套一票；非居住房屋按物業(yè)建筑面積計算；一百平方米以上的每一百平方米一票，一百平方米以下有房地產權證的，每證一票。

　　業(yè)主代表的投票權，每位成員一票。

　�。�六）業(yè)主委員會權利、義務

　　業(yè)主委員會應當依據《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定履行職責，并督促全體業(yè)主遵守物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章、制度和業(yè)主公約；幫助物業(yè)管理企業(yè)實施本區(qū)域的物業(yè)管理，配合物業(yè)管理企業(yè)解決在實施管理服務中的重大問題；接受市和區(qū)縣房地產管理部門的管理、指導，接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督，配合社區(qū)建設和管理。

　�。ㄆ撸�業(yè)主委員會主任的權利義務

　　業(yè)主委員會主任享有以下主要權利：

　　1、負責召開業(yè)主委員會會議；

　　2、經業(yè)主委員會授權，核簽物業(yè)維修等項目的費用，代表業(yè)主委員會對外簽約或簽署文件；

　　3、業(yè)主委員會授權的其他事項。

　　業(yè)主委員會主任應當履行以下義務：

　　1、遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程，辦事公正、負責；

　　2、完成業(yè)主委員會交辦的工作；

　　3、代表業(yè)主委員會處理事務；

　　4、接受行政管理部門的培訓和指導。

　　二、業(yè)主委員換屆選舉和換屆、變更、注銷登記

　　（一）業(yè)主委員會換屆選舉

　　業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，區(qū)、縣房地產管理部門應當督促業(yè)主委員會建立換屆選舉籌備組。籌備組由本屆業(yè)主委員會委員、部分業(yè)主代表和房地產管理部門、居委會代表組成�；I備組召集人由業(yè)主委員會主任擔任或籌備組人員推薦�；I備組中的業(yè)主代表人數一般不低于四分之一。

　　業(yè)主委員會換屆選舉工作應當在區(qū)、縣房地產管理部門指導、監(jiān)督下進行。業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，換屆選舉籌備組應當按照第一屆業(yè)主委員會選舉程序，做好協商推選產生新一屆業(yè)主小組、業(yè)主代表和業(yè)主委員會候選人等籌備工作，并在業(yè)主委員會任期屆滿一個月前召開業(yè)主委員會換屆選舉大會，由本屆業(yè)主委員會物業(yè)管理企業(yè)分別作任期或者是聘期內的工作報告，大會投票選舉產生新一屆業(yè)主委員會委員，審議通過新一屆業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約。

　　業(yè)主委員會逾期不建立換屆選舉籌備組、不召開換屆選舉大會的，由所在區(qū)、縣房地產管理部門責令改正，逾期不改正的，所在區(qū)縣房地產管理部門可以會同有關部門組織業(yè)主委員會的換屆選舉工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當配合業(yè)主委員會和籌備組開展工作，做好換屆選舉的日常事務性工作。

　�。ǘ�）業(yè)主委員會換屆登記、變更登記

　　新一屆業(yè)主委員會在換屆選舉產生之日起十五日內，應當持下列文件向所在地區(qū)、縣房地產管理部門辦理換屆登記手續(xù)：

　　1、業(yè)主委員會換屆登記申請書；

　　2、業(yè)主委員會任期內的工作報告；

　　3、換屆選舉籌備組成員名單；

　　4、業(yè)主委員會委員名單；

　　5、業(yè)主委員會章程。

　　Y經區(qū)、縣房地產管理部門核準登記的下列事項姓變更的，業(yè)主委員會應當在發(fā)生變更之日起十五日內，持原核準登記的文件資料、變更登記申請書和證明材料向所在區(qū)、縣房地產管理部門辦理變更登記手續(xù)：

　　1、業(yè)主委員會名稱；

　　2、業(yè)主委員會辦公場所；

　　3、業(yè)主委員會所轄區(qū)域范圍；

　　4、業(yè)主委員會主任、副主任；

　　5、業(yè)主委員會章程。

　　區(qū)縣房地產管理部門應當在受理登記之日起十五日內，完成登記工作。對不符合規(guī)定的不予登記，并書面通知申請人。

　　除本條第二款第（5）項情況以外，業(yè)主委員會應當持區(qū)、縣房地產管理體制部門核準變更登記的文件，到開戶銀行按規(guī)定辦理有關變更手續(xù)。

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會注銷登記

　　業(yè)主委員會有下列情形之一的，應當向所在地房地產管理部門辦理注銷登記手續(xù)：

　　1、分立、合并的；

　　2、物業(yè)管理區(qū)域房屋全部被拆遷或滅失的；

　　3、由于其他原因終止的。

　　為主委員會注銷登記前，應當在所在區(qū)縣房地產管理部門指導監(jiān)督下，做好全體業(yè)主共有和業(yè)主委員會的財物等清算工作，在清算結束之日起十五日內辦理注銷登記。

　　申請注銷登記，應當提交業(yè)主委員會負責人簽署的注銷登記書和清算報告書。房地產管理部門準予注銷登記的，發(fā)給注銷證明文件，收繳業(yè)主委員會登記證書、印章。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會換屆、注銷后的工作和財物移交

　　業(yè)主委員會換屆選舉前，或者新一屆業(yè)主委員會選舉產生后，在未經房地產管理部門核準登記之前，原業(yè)主委員會除不得新訂、變更和續(xù)訂物業(yè)管理服務合同外，應當繼續(xù)履行其職責。

　　新一屆業(yè)主委員會經區(qū)、縣房地產管理體制部門核準登記后十日內，原業(yè)主委員會應當將任期內所形成的檔案資料以及財物移交給新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

　　業(yè)主委員會分立、合并的，其檔案等資料應當移交給相應的業(yè)主委員會；業(yè)主委員會因物業(yè)管理區(qū)域房屋全部被拆遷或滅失注銷的，其檔案等資料應當移交給所在地區(qū)、縣房地產管理部門；其他剩余財產，法律法規(guī)另有規(guī)定的，安照有關規(guī)定處理。

　　三、業(yè)主委員會運作

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會會議

　　業(yè)主委員會會議由主任或者副主任負責召集。有二分之一以上委員提議的，業(yè)主委員會應當就提議內容召開會議。

　　召開業(yè)主委員會會議，應當提前七天將會議通知及有關材料送達每位委員。

　　業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，并由主持人簽字，涉及重要事項的會議應當由全體出席會議的人員簽字。

　　業(yè)主委員會討論物業(yè)管理重大事項的，應當邀請所在區(qū)、縣房地產管理體制部門和居委會參加，可以邀請業(yè)主、使用人代表列席；業(yè)主委員會應當充分聽取房地產管理體制部門、居委會、業(yè)主、使用人借助的意見。

　　業(yè)主委員會作出的決議、決定，應當向全體業(yè)主和使用人公告。

　�。ǘ�）業(yè)主代表補選或調整

　　業(yè)主代表缺額時，應當予以補選；產生業(yè)主代表的物業(yè)建筑面積比例發(fā)生變化時，業(yè)主代表應予相應調整。業(yè)主代表具體補選或調整辦法應當在業(yè)主委員會章程中予以約定。

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會委員缺額補選

　　業(yè)主委員會委員缺額時，應當在下一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開時予以補選，缺額人數超過四分之一時，應當及時召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會予以補選。

　　業(yè)主委員會委員缺額時的補選，應當在業(yè)主委員會章程中予以約定。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會委員停任和罷免

　　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會委員資格終止，并由業(yè)主委員會提出，經下一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會確認：

　　1、已不是業(yè)主的；

　　2、無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

　　3、因疾病而喪失履行職責的能力的；

　　4、有犯罪行為被司法部門認定的；

　　5、以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的；

　　6、兼任所轄區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)工作的；

　　7、嚴重違反物業(yè)管理法規(guī)或者拒不履行業(yè)主應盡義務的；

　　8、其他原因不適宜擔任業(yè)主委員會委員的。

　　業(yè)主委員會委員被免職的，必須在業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會確認之日起七日內將由其保管的業(yè)主委員會的印章、文件、資料、帳簿以及屬于業(yè)主委員會所有的財物等移交給業(yè)主委員會。

　�。ㄎ澹�業(yè)主委員會訴訟

　　業(yè)主委員會的訴訟以及訴訟費用的來源、收取等，應作為物業(yè)管理重大事項，由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會討論。業(yè)主委員會的訴訟費用，由全體業(yè)主承擔。

　�。�六）業(yè)主委員會公章使用管理

　　業(yè)主委員會公章由業(yè)主委員會主任負責管理，并按公章管理制度使用。除業(yè)主委員會會議通知和業(yè)主委員會授權范圍內的日常維修費用結算以需使用公章的，應當由業(yè)主委員會會議決定。凡違章使用公章，造成經濟損失或嚴重不良影響的，由負責人承擔法律責任。

　�。ㄆ撸�業(yè)主委員會檔案管理

　　業(yè)主委員會應當建立下列檔案資料，并指定專人保管：

　　1、各類會議記錄、紀要；

　　2、業(yè)主委員會、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會作出的決議、決定等書面材料；

　　3、各屆業(yè)主委員會產生、登記的材料；

　　4、業(yè)主、使用人情況目錄、清冊。