摘要：從工程實(shí)踐出發(fā)，通過分析影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)采購效果的因素，提出提高工程采購效果的相應(yīng)辦法。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；招標(biāo)采購；效果

　　一、引言

　　工程招標(biāo)采購是工程項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)行成本控制和選擇優(yōu)秀承包商主要手段，一直以來，工程招標(biāo)采購在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中起著重要作用。特別是近年來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)行，房地產(chǎn)市場正逐步向以高性價(jià)比產(chǎn)品進(jìn)行競爭的買方市場過渡，市場價(jià)值的理性回歸使得各房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭發(fā)展戰(zhàn)略也隨之發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，正逐步從產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略調(diào)整為以提高產(chǎn)品品質(zhì)和有效降低成本為主的發(fā)展戰(zhàn)略，而這一戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變也對(duì)其執(zhí)行的主要手段——工程招標(biāo)采購提出了更高的要求。

　　工程招標(biāo)采購的目標(biāo)效果是通過競爭報(bào)價(jià)降低和鎖定成本并確定優(yōu)秀的承包商，而承包商的確定也意味著工程建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度也隨之大體鎖定，因?yàn)�，�?yōu)秀的承包商一般都是施工技術(shù)經(jīng)驗(yàn)豐富，管理成熟、市場信譽(yù)良好的某一工程建設(shè)領(lǐng)域的佼佼者，一經(jīng)選定，工程竣工后的質(zhì)量和進(jìn)度都是可以預(yù)期的。但在實(shí)際操作中，這樣的采購效果并不是總能夠達(dá)到，從竣工后的反饋情況看（在排除非正常事件干擾的情況下），那些效果較差的招標(biāo)采購項(xiàng)目――質(zhì)量、進(jìn)度達(dá)不到合同要求以及成本被突破，往往是在招投標(biāo)采購的諸多環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了問題，從而造成在成本鎖定或是承包商的確定上出現(xiàn)了偏差所致。

　　本文從工程實(shí)踐出發(fā)，對(duì)影響招標(biāo)采購效果的各因素進(jìn)行逐一探討，分析產(chǎn)生偏差的原因，并提出相應(yīng)解決辦法，從而達(dá)到提高工程招標(biāo)采購效果的目的。

　　二、提高工程招標(biāo)采購效果的對(duì)策

　　1、詳盡而準(zhǔn)確的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　　詳盡而準(zhǔn)確的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是提高工程招標(biāo)采購效果的基礎(chǔ)保證。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程發(fā)包體系上大多是總分包的方式，即工程的主體部分由土建安裝總包單位中標(biāo)承包，其它專業(yè)性較強(qiáng)的分包工程如鋁合金門窗、外保溫系統(tǒng)、干掛石材、防腐木工程等由建設(shè)方進(jìn)行指定分包。由于土建安裝總包項(xiàng)目在材料、人工、機(jī)械組成上較為透明和普遍，設(shè)計(jì)圖紙就可充分表達(dá)招標(biāo)的技術(shù)要求。而對(duì)于專業(yè)性很強(qiáng)、特別是采用非常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的分包工程，如果沒有經(jīng)過充分研究及深化設(shè)計(jì)，僅僅依靠設(shè)計(jì)院的建筑設(shè)計(jì)圖紙，是不能準(zhǔn)確而全面說明技術(shù)要求的，例如在鋁合金門窗的設(shè)計(jì)圖紙中，一般設(shè)計(jì)院僅能表現(xiàn)出設(shè)計(jì)的尺寸，其它方面則參考指定圖集，但圖紙和圖集對(duì)于門窗的組成，如鋁合金型材、玻璃、五金、填縫膠的規(guī)格、品牌要求、產(chǎn)地、等級(jí)等，則缺乏足夠的說明，同時(shí)對(duì)于具體的連接節(jié)點(diǎn)也往往不夠明確。如果在此基礎(chǔ)上未經(jīng)研究深化就進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，則會(huì)造成各投標(biāo)單位按照不一致的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)競價(jià)，在以最低價(jià)為評(píng)標(biāo)原則的情形下，投標(biāo)單位為競標(biāo)成功，往往會(huì)采取質(zhì)量較低標(biāo)準(zhǔn)的競標(biāo)方案，而這樣選擇中標(biāo)單位的施工后果就是項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)不到要求，采購的目標(biāo)效果自然也就不能達(dá)到。

　　對(duì)于此類專業(yè)性很強(qiáng)或非標(biāo)工程的工程采購，在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)備上，可采取以下方法：

　　首先，組織相關(guān)設(shè)計(jì)人員、技術(shù)人員、材料人員對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行材料標(biāo)準(zhǔn)研究、性能研究等，此類研究必須建立在充分市場調(diào)研和保證品質(zhì)效果的基礎(chǔ)上，在經(jīng)過詳細(xì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證比選后，確定相應(yīng)的技術(shù)要求。而對(duì)于節(jié)點(diǎn)深化設(shè)計(jì)方面的問題，若自身設(shè)計(jì)力量的不足，可借助投標(biāo)單位的專業(yè)能力通過一輪技術(shù)方案評(píng)比來確定，由于投標(biāo)單位具有豐富的專業(yè)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，借助他們的力量，往往能起到事半功倍的效果。除了上述的圖文表達(dá)外，為了更為明確，還要組織競標(biāo)單位按圖文要求制作標(biāo)的物樣品并進(jìn)行送樣，通過送樣評(píng)比及封樣，確定競標(biāo)的實(shí)樣標(biāo)準(zhǔn)。這樣，在既有圖文要求又有實(shí)樣標(biāo)準(zhǔn)的情況下，基本可保證技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)和明確。

　　2、合理的招標(biāo)商務(wù)付款方式

　　合理的符合工程實(shí)際情況的招標(biāo)商務(wù)付款方式是提高工程招標(biāo)采購效果的重要商務(wù)條件，對(duì)于吸引優(yōu)秀承包單位參與競標(biāo)及報(bào)價(jià)是非常重要的。一般來說，申請(qǐng)投標(biāo)單位都會(huì)把招標(biāo)項(xiàng)目的付款方式作為是否參與投標(biāo)的先決條件，因?yàn)椴煌�的付款方式�?duì)投標(biāo)單位現(xiàn)金流和利息的影響是不同的，大比例墊資或支付周期過長等苛刻的付款方式會(huì)使中標(biāo)單位在施工時(shí)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難和財(cái)務(wù)費(fèi)用增大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至工程無法按時(shí)竣工。而房地產(chǎn)開發(fā)商為了降低財(cái)務(wù)費(fèi)用和迫于融資的難度，在工程款支付上一般都傾向于最大限度的使用延期支付手段，若如此，則將嚴(yán)重挫傷申請(qǐng)投標(biāo)單位競標(biāo)的積極性，導(dǎo)致優(yōu)秀承建商在前期洽商時(shí)就退出，從而只能在水平一般的承建商中選擇，最終的結(jié)果是工程的質(zhì)量和進(jìn)度受到影響。

　　因此，為了吸引優(yōu)秀的承建商來參與競標(biāo)，工程的付款方式需靈活制定，在投標(biāo)單位和自身公司的現(xiàn)金流中取得一種平衡，也就是說合理的使用延期支付手段。對(duì)于總包的土建工程，由于施工周期一般較長，可預(yù)付一定的周轉(zhuǎn)資金，其余工程進(jìn)度款按月報(bào)產(chǎn)值的30～40%支付，待主體結(jié)構(gòu)封頂，一次性支付至75～80％，審計(jì)結(jié)束后支付至90％，留10％作為保修金在保修期滿后支付。這樣的支付方式，既有利于施工單位資金的周轉(zhuǎn)，也有利于建設(shè)方合理的利用延期支付手段控制現(xiàn)金流，同時(shí)，還有利于促進(jìn)施工單位加快施工進(jìn)度。而對(duì)于一些施工周期較短的分包工程，例如3個(gè)月左右，由于工程量相對(duì)較小，可不付預(yù)付款，根據(jù)工程施工流程設(shè)置節(jié)點(diǎn)付款，即材料入場可根據(jù)材料入場價(jià)值支付一定比例，安裝工作量完成50％按一定比例支付，全部竣工通過內(nèi)部驗(yàn)收后再支付一定比例等，這些支付的比例可按照中標(biāo)價(jià)預(yù)先計(jì)算好，在支付時(shí)可省去審核的時(shí)間，提高付款的效率，保證現(xiàn)金流順暢迅速的情況下促進(jìn)施工進(jìn)度。

　　3、邀標(biāo)對(duì)象的細(xì)致遴選

　　邀請(qǐng)投標(biāo)對(duì)象的細(xì)致遴選是提高工程招標(biāo)采購效果的源頭環(huán)節(jié)。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目工程招標(biāo)采購一般采取邀請(qǐng)招標(biāo)，邀請(qǐng)的家數(shù)在3～4家之間，過多會(huì)使招標(biāo)的協(xié)調(diào)管理難度加大，也會(huì)使招投標(biāo)周期延長；少于3家，則不能實(shí)現(xiàn)充分競爭，也容易發(fā)生串標(biāo)事件。

　　邀請(qǐng)招標(biāo)對(duì)象一般通過各種渠道發(fā)布招標(biāo)信息，接受報(bào)名，前期接洽，考察公司生產(chǎn)加工能力或最近1年內(nèi)完成的與本招標(biāo)標(biāo)的物相似的項(xiàng)目。在這一階段中，遴選優(yōu)秀的適合本項(xiàng)目的競標(biāo)單位是主要目的，也是整個(gè)招標(biāo)采購工作的源頭環(huán)節(jié)，但易出現(xiàn)的偏差是，考察下來確定投標(biāo)的公司在承建實(shí)力、水準(zhǔn)上不在一個(gè)檔次上，而不同檔次水準(zhǔn)的公司在承建質(zhì)量和成本控制水平上是有著顯著差別的，若不同水準(zhǔn)的公司在一起競爭，將不能保證在提供相同優(yōu)質(zhì)水準(zhǔn)服務(wù)基礎(chǔ)上比較出最低報(bào)價(jià)的，最終會(huì)造成優(yōu)汰劣勝的相反效果。目前我國的建筑市場基本實(shí)現(xiàn)了充分競爭，但同時(shí)也存在魚龍混雜的現(xiàn)象，雖然很多公司的資質(zhì)都可以達(dá)到要求的標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際上，各自的實(shí)際承建水準(zhǔn)卻大有區(qū)別，如果僅憑資質(zhì)和過往業(yè)績是不能準(zhǔn)確遴選出好的競標(biāo)者的，必須要實(shí)地考察申請(qǐng)投標(biāo)單位公司規(guī)模和當(dāng)年內(nèi)完成的與本招標(biāo)項(xiàng)目相近的項(xiàng)目，并制定相應(yīng)的可量化的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)予以排選。此項(xiàng)工作雖然較為繁瑣和耗費(fèi)精力，但只有嚴(yán)格細(xì)致的挑選，才能保證考察選擇到在同一水平線上的優(yōu)秀競標(biāo)者。

　　4、中標(biāo)前的詢標(biāo)澄清

　　中標(biāo)前的詢標(biāo)澄清是保證成本控制效果的必備環(huán)節(jié)。目前的房地產(chǎn)招標(biāo)項(xiàng)目中，絕大多數(shù)都是采用最低價(jià)中標(biāo)的評(píng)標(biāo)原則，因而有些競標(biāo)單位為了中標(biāo)，在投標(biāo)時(shí)有意漏報(bào)項(xiàng)目或針對(duì)一些報(bào)價(jià)要求不明確的部分采取模糊處理，待中標(biāo)之后，在施工當(dāng)中提出增加費(fèi)用的要求，而開發(fā)商有時(shí)迫于工期的壓力，會(huì)同意予以補(bǔ)償，從而使成本突破。此類現(xiàn)象的發(fā)生，在于發(fā)出正式的中標(biāo)通知書之前，未對(duì)投標(biāo)書進(jìn)行詳細(xì)分析，對(duì)不明確的部分未進(jìn)行明確的詢標(biāo)澄清，故而成為日后成本控制和管理的隱患。

　　所以，在評(píng)標(biāo)及發(fā)出中標(biāo)通知書之前，必須增加詢標(biāo)這一環(huán)節(jié)加以控制，但詢標(biāo)并不是與詢標(biāo)對(duì)象進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，詢標(biāo)的目的是在最低報(bào)價(jià)不突破的前提下對(duì)于投標(biāo)書中不明確的部分進(jìn)行澄清和承諾響應(yīng)，并在承諾函中以書面形式予以確認(rèn)。對(duì)于由于投標(biāo)單位自身原因造成漏報(bào)或是對(duì)招標(biāo)文件理解偏差所造成的報(bào)價(jià)偏低，視為對(duì)招標(biāo)方的優(yōu)惠，詢標(biāo)對(duì)象要做的僅是承諾響應(yīng)，不能提出增加報(bào)價(jià)的請(qǐng)求，一旦提出即視為未響應(yīng)招標(biāo)要求，取消中標(biāo)的權(quán)力，轉(zhuǎn)而以最低價(jià)向次低標(biāo)單位進(jìn)行詢標(biāo)，但其基本原則保持不變，若不響應(yīng)則繼續(xù)向下一競標(biāo)單位詢標(biāo)。通過這一過程，可有效將一些不明確因素預(yù)先排除掉，提高招標(biāo)采購效果。

　　5、明確的組織分工

　　明確的組織分工是提高招標(biāo)采購效果的制度保證。

　　相比于一般的工程項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)采購工作量大、任務(wù)重、招標(biāo)周期緊，尤其是對(duì)于滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目，工程招標(biāo)采購是一項(xiàng)持續(xù)不斷的日常工作，很多大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司甚至單獨(dú)成立招標(biāo)采購中心進(jìn)行這一工作。相反在一些公司中，招標(biāo)采購被認(rèn)為僅僅是成本控制部門的工作，招標(biāo)工作從招標(biāo)、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、直至合同簽訂皆由其負(fù)責(zé)，成本控制部門不但要組織考察申請(qǐng)投標(biāo)的公司及其項(xiàng)目、還要協(xié)調(diào)技術(shù)及工程、設(shè)計(jì)院等編制技術(shù)標(biāo)，并且負(fù)責(zé)編制商務(wù)標(biāo)以及最終標(biāo)書的合成，最后還要組織開評(píng)詢標(biāo)等，對(duì)于一些技術(shù)不是很復(fù)雜的比較常規(guī)的項(xiàng)目，這樣操作還能正常進(jìn)行，而對(duì)于項(xiàng)目技術(shù)復(fù)雜、協(xié)調(diào)量大的非常規(guī)項(xiàng)目，由于沒有明確的組織分工，操作起來就容易出現(xiàn)一些疏漏，而且還會(huì)造成整個(gè)操作效率不高，難以保證招標(biāo)采購效果。

　　基于采購活動(dòng)的特性，要提高工程招標(biāo)采購效果，必須在這一容易忽視的組織結(jié)構(gòu)環(huán)節(jié)采取相應(yīng)措施和辦法。例如，成立類似于采購中心的組織部門，其基本功能是安排招標(biāo)計(jì)劃并由其負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)技術(shù)、工程、材料、成本各部門按計(jì)劃完成各自相應(yīng)的工作，使整個(gè)招標(biāo)工作縝密有序的進(jìn)行�；蛘叱闪⒁粋�(gè)獨(dú)立的采購部門，部門配備技術(shù)、材料、成本等專職人員，專門從事各項(xiàng)招標(biāo)采購活動(dòng)。很多公司沒有進(jìn)行這種組織結(jié)構(gòu)上的設(shè)置，往往就是忽視了這一無形環(huán)節(jié)對(duì)招標(biāo)采購活動(dòng)的基礎(chǔ)性作用。

　　三、結(jié)束語

　　綜上所述，要想提高工程招標(biāo)采購的效果，必須在采購中的每一處環(huán)節(jié)上做精做細(xì)，否則任一疏漏都會(huì)給以后的管理工組造成負(fù)面效果；另一方面，工程招標(biāo)采購也是一項(xiàng)由各個(gè)采購環(huán)節(jié)聯(lián)系在一起的系統(tǒng)工程，各個(gè)環(huán)節(jié)在招標(biāo)采購活動(dòng)中是互相聯(lián)系和關(guān)聯(lián)的，只有所有環(huán)節(jié)的工作都能得到提高才能使整個(gè)招標(biāo)采購的效果得到體現(xiàn)。

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