摘要：2009年二季度以來，房?jī)r(jià)飆升再一次成為市場(chǎng)和輿論高度關(guān)注并熱議的話題。房?jī)r(jià)地價(jià)的快速上漲引起了中央政府的高度重視，在不到半個(gè)月的時(shí)間里，中央政府密集出臺(tái)了多個(gè)樓市調(diào)控政策。隨著政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)相應(yīng)政策的逐步推出，又引發(fā)一系列的猜測(cè)和爭(zhēng)論，高房?jī)r(jià)能否抑制？未來房地產(chǎn)走勢(shì)如何？文章就2010年的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)做出簡(jiǎn)單的分析和預(yù)測(cè)。

　　關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；走勢(shì)；預(yù)測(cè)

　　正當(dāng)全球遭遇金融危機(jī)之時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)卻率先走出低谷。房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們的預(yù)期。下半年以來，70大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅開始進(jìn)入上升通道。12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8％，漲幅比11月份擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)2010年1月19日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，商品房銷售額43995億元，比上年增長(zhǎng)75.5％，相當(dāng)于2008我國(guó)GDP的1/7。同時(shí)，2009年新建商品房成交價(jià)格為4695元/平方米，比2008年上漲近24％，其中商品住宅價(jià)格上漲25％。這兩個(gè)漲幅，都是近15年左右最大的。

　　一、2009年房?jī)r(jià)高漲的原因

　　（一）政策刺激

　　為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)、促進(jìn)樓市回暖，我國(guó)政府從2008年年底開始先后出臺(tái)了購買首套房可享受首付兩成和房貸7折的優(yōu)惠、二手房營(yíng)業(yè)稅減免期從5年縮為2年、土地出讓金可以分期付款等一系列住房、土地優(yōu)惠政策。這些政策加上開發(fā)商的降價(jià)促銷力度，大大刺激了樓市的剛需階層。從而形成了春節(jié)后首輪以剛需為主力的購房熱潮，讓樓市迅速從寒冬復(fù)蘇并回暖。樓市復(fù)蘇的現(xiàn)實(shí)重建了人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，開發(fā)商開始買地、開工建房。同時(shí)，銀行信貸額迅速增加，通貨預(yù)期也頻頻出現(xiàn)，投資者們又開始一步步進(jìn)入樓市，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，并出現(xiàn)超出預(yù)期的爆發(fā)式增長(zhǎng)。

　　（二）地價(jià)拉動(dòng)

　　突飛猛進(jìn)的地價(jià)成為房?jī)r(jià)上漲的第二大動(dòng)力。2009年地王一個(gè)接一個(gè)地產(chǎn)生。就在12月，中建國(guó)際聯(lián)合保利分別以17.2億、14.7億、16.1億的價(jià)格包攬奧體公園南區(qū)3號(hào)地、4號(hào)地、5號(hào)地；遠(yuǎn)東新地以48.3億打敗保利龍湖等近20家房企拿下亦莊新城地塊，溢價(jià)率高達(dá)467％。再如，北京廣渠路15號(hào)起拍價(jià)為26.12億元，經(jīng)過35分鐘的激烈競(jìng)拍，最后以總價(jià)40.6億元成交，刷新了全國(guó)地王的記錄；估算其樓面地價(jià)近16000元/平方米，周邊多個(gè)項(xiàng)目短時(shí)間把價(jià)格提高了1000元-3000元/平方米。7月份，大興新拍土地樓面地價(jià)屢次突破7000元/平方米。8月份，領(lǐng)海、鴻坤理想城等項(xiàng)目加價(jià)2000元/平方米左右。鴻坤理想城的銷售人員更是直接對(duì)記者說：“大興地價(jià)都7000多了，等蓋出房子，怎么也得賣到15000元/平方米，我們現(xiàn)在才賣13000元/平方米，絕對(duì)劃算。”在拿地的過程中競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，拍賣現(xiàn)場(chǎng)緊張的舉牌，使得價(jià)格以每3分鐘上億元的驚人速度攀升，地價(jià)高漲的結(jié)果就是房?jī)r(jià)上漲。

　　（三）營(yíng)銷策略的運(yùn)用和改變

　　在樓市回暖的情況下，開發(fā)商更是抓住機(jī)遇，運(yùn)用各種營(yíng)銷策略，為房?jī)r(jià)的飆升添上最后一份熱量。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，開發(fā)商面對(duì)突然涌現(xiàn)出如此多的購房者，營(yíng)銷策略也發(fā)生了改變，由最初的降價(jià)促銷變?yōu)殇N控，即減少供應(yīng)套數(shù)，拉長(zhǎng)供應(yīng)期，甚至一棟樓分單元、分樓層銷售。結(jié)果就是在爆發(fā)性購買面前，原本就并不充裕的房源已經(jīng)呈現(xiàn)出供需不平衡的局面，推動(dòng)房?jī)r(jià)一步步登上云霄。

　　在上述三大因素的刺激和推動(dòng)下，一直處于觀望狀態(tài)的投資者和消費(fèi)者，把壓抑很久的需求一下子釋放出來，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長(zhǎng)。

　　二、樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)力，遏制房?jī)r(jià)過快上漲

　　房?jī)r(jià)的火速增長(zhǎng)，引起中央的高度重視。在不到半個(gè)月的時(shí)間里，從“國(guó)四條”到“拿地首付不低于50％”，再到“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止，中央政府密集出臺(tái)了多個(gè)樓市調(diào)控政策。

　　第一，“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止。2008年年底，針對(duì)金融危機(jī)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來的嚴(yán)重沖擊，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的狀況，國(guó)務(wù)院調(diào)整了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限，由5年調(diào)整到2年。2009年12月9日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，有望打擊投機(jī)性的購房行為，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。

　　第二，“國(guó)四條”。2009年12月14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再提“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭”，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，提出四項(xiàng)調(diào)控措施：一要增加普通商品住房的有效供給；二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。

　　第三，“拿地首付不低于50％”。2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％”。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

　　第四，二套房貸首付比例提至40％.2010年1月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出了包括加大保障性住房供應(yīng)、抑制投資投機(jī)性購房等十一條措施，簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”。在這十一條措施中，“對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。

　　三、2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，樓市還一片叫好，認(rèn)為在此利好下，2010年的房?jī)r(jià)必將繼續(xù)上漲�？墒牵�上述一連串的緊縮信號(hào)卻著實(shí)給這些空前膨脹的信心一個(gè)巨大的警示。2010年的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，分析如下。

　　（一）2010年房?jī)r(jià)大漲不可能，大跌也難，總體趨于平穩(wěn)

　　首先，中央高度重視房?jī)r(jià)過快上漲等問題。例如，“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”。同日，國(guó)家發(fā)改委主任張平明確表示，要抑制投機(jī)性購房。12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。這些樓市調(diào)控表述說明中央對(duì)房?jī)r(jià)過快過多上漲等問題已經(jīng)高度重視，表達(dá)了決策層調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、打擊高房?jī)r(jià)的決心。

　　其次，打擊地價(jià)上漲預(yù)期，有效遏制房?jī)r(jià)過快上漲。而地王的背后是房?jī)r(jià)的瘋狂。從上海、廣州、北京、深圳等一線城市來看，一年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅超過50％的樓盤比比皆是。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2009年3-11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋售價(jià)環(huán)比漲幅逐月擴(kuò)大，全國(guó)樓市一片普漲。事實(shí)上，土地價(jià)格大幅度上漲，是不斷推高房?jī)r(jià)的一大推手。如果政府嚴(yán)厲懲罰囤地炒地者，必然會(huì)打擊地價(jià)上漲預(yù)期，從而遏制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

　　最后，抑制投機(jī)性購房有助于平抑房?jī)r(jià)。二套房貸首付比例提至40％以及其他相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái)，相信會(huì)打擊投機(jī)性的購房行為，對(duì)平抑房?jī)r(jià)起到一定的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　總之，只要這些政策落實(shí)到位，相信房?jī)r(jià)瘋漲一定會(huì)得到遏制，最終使房?jī)r(jià)漲幅回落，趨于平穩(wěn)。

　　（二）分時(shí)段來看房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　上半年房?jī)r(jià)主要還是由供求關(guān)系決定，盡管有效需求降低，但新開工入市面積很少，加上政策的時(shí)滯效應(yīng)，將依然在高位震蕩；但下半年，隨著新增供應(yīng)的增加，供求平衡，房?jī)r(jià)會(huì)逐漸趨于平穩(wěn)。

　　（三）從城市狀況來看房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　不言自明的是，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲快的地區(qū)，投機(jī)成分比較多。這些投機(jī)炒房者，利用金融杠桿等手段，不斷拉升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，不斷炒高房?jī)r(jià)。因此，政府出臺(tái)具體樓市政策的調(diào)整，尤其是備受業(yè)界關(guān)注的二套房貸政策的出臺(tái)，將對(duì)投機(jī)炒房起到擠出效應(yīng)，緩和供求關(guān)系，有助于平抑房?jī)r(jià)。就一線城市而言，下跌的可能性大于上漲。二線城市將繼續(xù)放量，一線城市可能會(huì)萎縮。

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