“本以為購(gòu)買總價(jià)偏低的二手房，置業(yè)相對(duì)容易些，沒(méi)想到二手房的實(shí)際首付比一手房還高。”想在二手房市場(chǎng)圓購(gòu)房夢(mèng)的小張，最近另有一番無(wú)奈。

　　原來(lái)，隨著房?jī)r(jià)過(guò)快漲升，銀行在二手房房貸發(fā)放中趨于謹(jǐn)慎，一般采納低于實(shí)際成交價(jià)的評(píng)估價(jià)值，導(dǎo)致二手房實(shí)際首付普遍超出成交總價(jià)的三成。

　　二手房實(shí)際首付超三成

　　計(jì)劃購(gòu)買婚房的小張，由于手頭資金有限，只好去二手房市場(chǎng)尋找總價(jià)相對(duì)低一些的房子。中介根據(jù)他的需求，推薦了一套60平方米、單價(jià)5000元的小兩房；可是看房后還沒(méi)來(lái)得及高興，不低于10萬(wàn)元的首付款又讓他感到意外。小張?jiān)�本以為總價(jià)30萬(wàn)元的房子，按房貸政策首付兩成計(jì)算，首付只需6萬(wàn)元，他說(shuō)，早知二手房按揭這么嚴(yán)格、首付款高于新盤，他就不會(huì)把置業(yè)夢(mèng)寄托于二手房市場(chǎng)。選擇新樓盤，還不至于繳交中介交易費(fèi)與評(píng)估費(fèi)等。

　　房產(chǎn)中介人員告訴小張，中介公司也幫不了忙，銀行不認(rèn)可市場(chǎng)成交價(jià)，只認(rèn)可評(píng)估公司給出的低于市場(chǎng)的評(píng)估價(jià)，這是銀行業(yè)的潛規(guī)則，任何一家銀行都是這么操作。同一價(jià)款的房子，二手房的實(shí)際首付確實(shí)要比一般的新盤多一成左右。譬如：一位首次置業(yè)者想買套50萬(wàn)元的房子，若在一手市場(chǎng)購(gòu)買，只需付二成即首付10萬(wàn)元；而在二手房市場(chǎng)購(gòu)買，首付款則要花費(fèi)15萬(wàn)元以上。原因是銀行在評(píng)估二手房的價(jià)值時(shí)，會(huì)在實(shí)際成交價(jià)中打個(gè)8.5折左右，這套實(shí)際成交50萬(wàn)元的二手房，在銀行評(píng)估中只值43萬(wàn)元左右。

　　銀行評(píng)估價(jià)趨于保守

　　某房產(chǎn)中介從業(yè)人員透露，在二手房按揭貸款中，銀行的評(píng)估一直比較嚴(yán)格和保守，既會(huì)查看房子本身的樓層、房齡等狀況，又會(huì)綜合考慮貸款人的職業(yè)收入情況，當(dāng)然最謹(jǐn)慎的是對(duì)房子的綜合評(píng)估。而有關(guān)評(píng)估公司是由銀行選定的，為了保持與銀行的長(zhǎng)期合作，評(píng)估公司一般遵循銀行的旨意，評(píng)估出來(lái)的房?jī)r(jià)都低于實(shí)際成交價(jià)；這樣自然就減少了放貸金額，增加了購(gòu)房者首付比例。

　　另有房地產(chǎn)評(píng)估公司透露，在二手房評(píng)估中，評(píng)估公司一般是受銀行委托參與評(píng)估的，自然要對(duì)銀行負(fù)責(zé)，評(píng)估出來(lái)的價(jià)值，還要通過(guò)放貸銀行風(fēng)險(xiǎn)控制部門的審核才行；另外，若多次評(píng)估出來(lái)的價(jià)值令銀行不滿意，評(píng)估公司很有可能會(huì)被銀行“炒掉”；因此，評(píng)估公司只能按照銀行的旨意做出趨于保守的評(píng)估。

　　房?jī)r(jià)上升驅(qū)使銀行謹(jǐn)慎

　　工商銀行工作人員認(rèn)為，面對(duì)漲跌幅度過(guò)大的房?jī)r(jià)，就如2007年快速上漲與2008年的急速下跌，作為金融企業(yè)，首先要考慮資金的放貸風(fēng)險(xiǎn)，盡可能地確保每筆資金的放貸安全。針對(duì)面廣人多的二手房房貸，趨向謹(jǐn)慎是一種必然；因此，通過(guò)嚴(yán)格的二手房評(píng)估體系來(lái)控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，這也是相當(dāng)必要的。

　　房地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士則表示，南昌乃至全省房?jī)r(jià)橫比縱比，上漲速度并非十分突出，行業(yè)泡沫也并不明顯，再加之我省的新型城鎮(zhèn)化還剛剛起步，支撐樓市經(jīng)濟(jì)的剛性需求還在。即使某一區(qū)域的房?jī)r(jià)有些高，那也是暫時(shí)的，比如2007年部分區(qū)域房?jī)r(jià)上升至當(dāng)時(shí)的高位后，歷經(jīng)一年多的調(diào)整，現(xiàn)在又超過(guò)了當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)。就樓市整體而言，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)還處在上升過(guò)程中，因?yàn)槲覈?guó)還處在發(fā)展中國(guó)家，其發(fā)展空間還很大，所謂的“高房?jī)r(jià)”也是階段性的。因此，現(xiàn)階段銀行在控制房貸風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，應(yīng)該更多地考慮購(gòu)房百姓的實(shí)際需求，沒(méi)有必要過(guò)于謹(jǐn)慎。