大部分房產(chǎn)項目竣工驗收后，施工單位會將其編制的竣工結(jié)算書（含竣工資料）交予房產(chǎn)公司審計部門進行審核。國家規(guī)定國家、集體投資項目必須通過社會審計，私營企業(yè)和外資企業(yè)可以不委托社會審計而自行審計，但目前大部分房產(chǎn)公司不僅要自己內(nèi)部審核，而且還要請專業(yè)審計公司進行審核。通過對施工單位送審結(jié)算書進行全面、系統(tǒng)的檢查和復(fù)核，及時糾正所存在的錯誤和問題，使之更加合理地確定工程造價，達到有效地控制工程造價的目的，保證項目目標管理的實現(xiàn)。如何才能既快又好的做好工程造價的審核呢？

　　一、要請專業(yè)審計公司進行審計

　　由于建設(shè)工程結(jié)算的編制是一項很煩瑣而又必須很細致地去對待的技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的核算工作，不僅要求編審人員要具有一定的專業(yè)技術(shù)知識，包括建筑設(shè)計、施工技術(shù)等一系列系統(tǒng)的建筑工程知識，而且還要有較高的預(yù)算業(yè)務(wù)素質(zhì)和合同管理水平。但是在實際工作中，不論水平好壞，總是難免會出現(xiàn)這樣或那樣的差錯。如定額換算不合理，由于新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)和新材料的不斷涌現(xiàn)，導(dǎo)致定額缺項或需要補充的項目與內(nèi)容也不斷增多。然而因缺少調(diào)查和可靠的第一手數(shù)據(jù)資料，致使結(jié)算定額或補充定額含有較多的不合理性；其次高估冒算現(xiàn)象在結(jié)算時較普遍，一些施工單位為了獲得較多收入，不是從改善經(jīng)營管理、提高工程質(zhì)量、創(chuàng)造社會信譽等方面入手，而是采用多計工程量、高套定額單價、巧立名目等手段人為的提高工程造價。另外由于工程造價構(gòu)成項目多，且變動頻繁，使計算程序復(fù)雜，計算基礎(chǔ)不一等等均容易造成錯誤。

　　為了糾正上述錯誤，很有必要請專業(yè)審計公司進行審計，工程審計雖屬事后控制，雖然是“亡羊補牢”，但也很有效。例如：在福世別墅工程中，建筑面積1341M²，建筑高11米，為磚混結(jié)構(gòu)（局部框架），地下室埋深3米，通過專業(yè)審計，單位工程造價從送審造價的2053元/平方米降低到審計后的1428元/平方米，而業(yè)主僅花費6000元審計費；在世紀時空大廈項目中，建筑面積2.2萬平方米，上部24層，1-6層為裙房，建筑面積7200M²，地下二層，建筑面積3600M²，為框剪預(yù)應(yīng)力樓板結(jié)構(gòu)，通過審計，單位造價從送審造價1977元/平方米降低到審計后的1681元/平方米，為公司節(jié)約造價650萬元，而公司付出的審計費僅7萬元，其余20萬元審計費按合同約定由施工方承擔。

　　和幾千萬甚至上億的工程造價相比，審計費甚至少的可忽略不計，但產(chǎn)生的經(jīng)濟效益卻很好，因此，目前大部分房產(chǎn)公司都會請審計公司為他們把好最后一道關(guān)，花一點點的審計費獲得工程造價的大大節(jié)約。

　　二、要通過招投標擇優(yōu)選擇審計單位

　　目前，社會上各種工程造價咨詢公司很多，良莠不齊，因此，我們要通過招投標擇優(yōu)選擇好的審計公司。一般我們邀請五家工程造價咨詢公司竟標，通過發(fā)放招標文件，比較他們的投標報價文件，主要對其資質(zhì)等級、營業(yè)執(zhí)照、合同履行情況、業(yè)績證明、人員設(shè)備配備、審計方案及進度計劃安排、報價等各方面進行綜合比較，采用綜合打分法評選最佳單位。其中審計方案尤為重要，我們要求審計單位具體審核人員必須逐條逐項地計算工程量，一條一條地檢查定額子目，一項一項地檢查材料單價，不能采用其他方法，如抽查審核法。因為目前大部分施工單位是民營企業(yè)，他們審計對帳都是一條一條逐項對帳，如果審計單位只是抽查審核，凡是審計算得高的地方，施工單位沒意見，但業(yè)主不滿，但凡是算得低的地方，施工單位都會一一提出，如果審計事前沒計算好，不僅審計速度滿，而且質(zhì)量也不高，業(yè)主、施工方均不滿意。因此，我們強調(diào)審計單位要逐條逐項一一把關(guān)。其次，審計公司的業(yè)績很重要：我們在別墅項目審計招標時，特別注意他們以前是否做過別墅項目，是否做好別墅的裝潢審計，在世紀時空大廈審計招標時，我們特別注意他們以前是否做過高層辦公樓或住宅樓的審計，是否做過預(yù)應(yīng)力工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、植筋和碳纖維加固等專業(yè)性很強的審計，因為只有做過類似項目，才會更有經(jīng)驗。另外，審計收費標準也至關(guān)重要，如有些單位的收費完全按核減額來取費，而有一些卻按國家規(guī)定取費，總之，通過招投標，不僅能反應(yīng)他們的業(yè)務(wù)能力水平，還能減低審計費，如福世別墅項目和世紀時空項目的審計費比上海市審計收費標準低很多。

　　三、提交審計的資料要齊備：

　　由于審計公司對現(xiàn)場情況不熟悉、不了解，他們完全根據(jù)業(yè)主提供的竣工結(jié)算資料進行審計，這就要求我們對提交審計的資料負責(zé)。一般提交審計的資料有：

　　1、工程竣工圖；

　　2、總承包合同；

　　3、各種專業(yè)指定分包合同；

　　4、現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定單、設(shè)計變更；

　　5、甲方批價材料設(shè)備資料；

　　6、有關(guān)會議紀要、聯(lián)系單、地質(zhì)勘察報告等。

　　一般竣工圖為施工單位繪制，他們?yōu)榱嗽诮Y(jié)算時多算帳，往往沒有施工的也劃上去了。根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進行審核計算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、拉項工程。認真核實每一項工程變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是。因此作為業(yè)主審計代表，要嚴格控制竣工圖的質(zhì)量，竣工圖不但要監(jiān)理審圖、簽字、蓋章，而且業(yè)主項目經(jīng)理也要嚴審竣工圖，并簽字蓋章。

　　在工程竣工結(jié)算中設(shè)計變更漏洞很多，有的是有設(shè)計變更但沒有施工；有的是施工進行了核減，卻沒有相應(yīng)的設(shè)計變更；還有的是設(shè)計變更工程量遠遠大于實際施工工程量；諸如此類舉不勝舉。因此結(jié)算時，要求我們的人員要有耐心、細至的工作方法，認真核算工程量，不要怕麻煩，多下現(xiàn)場核對。如世紀時空大廈圖紙中要求1-6層裙房層高4米的樓天棚要界面劑滿批，然后1：1：4混合砂漿粉刷，再白水泥批嵌，而實際施工中考慮到以后有精裝修，沒有施工。如果我們不仔細核對，僅此一項就要增加粉刷和滿堂腳手費用約20萬元。

　　四、工程造價審核的內(nèi)容

　　在審計過程中，我們業(yè)主要和審計單位多溝通、多協(xié)調(diào)，以合同為依據(jù)，在竣工圖的基礎(chǔ)上結(jié)合招投標書、協(xié)議、會議紀要以及地質(zhì)勘察資料、工程變更簽證、材料設(shè)備價格簽證、隱蔽工程驗收記錄等竣工資料，按照有關(guān)的文件規(guī)定實事求是地做好項目的審計，主要是審核其工程量是否正確、單價的套用是否合理、費用的計取是否準確、設(shè)計變更、簽證是否合理。

　　1、工程量的審核

　　工程量的誤差分為正誤差和負誤差。正誤差常表現(xiàn)在土方實際開挖高度小于設(shè)計室外高度，計算時仍按圖計。樓地面孔洞、地溝所占面積未扣；墻體中的圈梁、過梁所占體積未扣；鋼筋計算常常不扣保護層；梁、板、柱交接處受力筋或箍筋重復(fù)計算等等；負誤差表現(xiàn)在完全按理論尺寸計算工程量。因此對施工圖工程量的審核最重要的是熟悉工程量的計算規(guī)則。一是分清計算范圍，如磚石工程中基礎(chǔ)與墻身的劃分、混凝土工程中柱高的劃分、梁與柱的劃分、主梁與次梁的劃分等。二是分清限制范圍，如建筑屋層高大于3.6m時，頂棚需要裝飾方可計取滿堂腳手架費用，現(xiàn)澆鋼筋混凝土構(gòu)件方可計取支模超高增加費。三是應(yīng)仔細核對計算尺寸與圖示尺寸是否相符，防止計算錯誤產(chǎn)生。四是仔細劃分專業(yè)分包與總包的界面，不能重復(fù)計算。對簽證憑據(jù)工程量的審核主要是現(xiàn)場簽證及設(shè)計修改通知書應(yīng)根據(jù)實際情況核實，做到實事求是，合理計量。審核時應(yīng)作好調(diào)查研究，審核其合理性和有效性，不能見有簽證即給予計量，杜絕和防范不實際的開支。

　　2、套用單價的審核

　　工程造價定額具有科學(xué)性、權(quán)威性、法令性，它的形式和內(nèi)容，計算單位和數(shù)量標準任何人使用都必須嚴格執(zhí)行，不能隨意提高和降低。在審核套用預(yù)算單價時要注意如下幾個問題：

　�。�1）對直接套用定額單價的審核——首先要注意采用的項目名稱和內(nèi)容與設(shè)計圖紙標準是否要求相一致，如構(gòu)件名稱、斷面形式、強度等級（砼標號、水泥砂漿比例）等。其次工程項目是否重復(fù)套用。如塊料面層下找平層；瀝青卷材防水層，瀝青隔氣層下的冷底子油；預(yù)制構(gòu)件的鐵件；屬于建筑工程范疇的給排水設(shè)施。在采用綜合定額預(yù)算的項目中，這種現(xiàn)象尤其普遍，特別是項目工程與總包及分包都有聯(lián)系時，往往容易產(chǎn)生工程量的重復(fù)。另外定額主材價格套用是否合理，對特殊材料進行市場詢價，掌握價格動態(tài)，提高工程計價的準確性，如對碳纖維加固工程、鋼筋植筋的綜合單價，我們通過市場詢價，審計單價比施工方報價低30%。

　�。�2）對換算的定額單價的審核——除按上述要求外，還要弄清允許換算的內(nèi)容是定額中的人工、材料或機械中的全部還是部分？同時換算的方法是否準確？采用的系數(shù)是否正確？這些都將直接影響單價的準確性。

　�。�3）對補充定額的審核——主要是檢查編制的依據(jù)和方法是否正確，材料預(yù)算價格、人工工日及機械臺班單價是否合理。

　　3、費用的審核

　　取費應(yīng)根據(jù)當?shù)毓こ?a title="造價管理" href="http://m.oqhxqxi.cn/zaojia/zhenti/guanli/" target="_blank" class="bule">造價管理部門頒發(fā)的文件及規(guī)定，結(jié)合相關(guān)文件如合同、招投標書等來確定費率。審核時應(yīng)注意取費文件的時效性；執(zhí)行的取費表是否與

　　工程性質(zhì)相符；費率計算是否正確；價差調(diào)整的材料是否符合文件規(guī)定。如計算時的取費基礎(chǔ)是否正確，是以人工費為基礎(chǔ)還是以直接費為基礎(chǔ)。對于費率下浮或總價下浮的工程，在結(jié)算時特別要注意變更或新增項目是否同比下浮等。

　　五、工程造價的審核方法：

　　由于建設(shè)工程的生產(chǎn)過程是一個周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消費過程，具有多次性計價的特點。因此采用合理的審核方法不僅能達到事半功倍的效果，而且將直接關(guān)系到審查的質(zhì)量和速度。主要審核方法有以下幾種：

　　1、全面審核法全面審核法就是按照施工圖的要求，結(jié)合現(xiàn)行定額、施工組織設(shè)計、承包合同或協(xié)議以及有關(guān)造價計算的規(guī)定和文件等，全面地審核工程數(shù)量、定額單價以及費用計算。這種方法實際上與編制施工圖預(yù)算的方法和過程基本相同。這種方法的優(yōu)點是：全面和細致，審查質(zhì)量高，效果好；缺點是：工作量大，時間較長，存在重復(fù)勞動。在投資規(guī)模較大，審核進度要求較緊的情況下，這種方法是不可取的，但建設(shè)單位為嚴格控制工程造價，仍常常采用這種方法，而且要求審計單位也選用這種方法。

　　2、重點審核法重點審核法就是抓住工程預(yù)結(jié)算中的重點進行審核的方法。這種方法類同于全面審核法，其與全面審核法之區(qū)別僅是審核范圍不同而已。房產(chǎn)公司對審計與施工方差異較大的地方，以及工程量大而且費用比較高的分項工程的工程量作為審核重點。如基礎(chǔ)工程、磚石工程、混凝土及鋼筋混凝土工程，門窗幕墻工程等。高層結(jié)構(gòu)還應(yīng)注意內(nèi)外裝飾工程的工程量審核。而一些附屬項目、零星項目（雨蓬、散水、坡道、明溝、水池、垃圾箱）等，往往忽略不計。其次重點核實與上述工程量相對應(yīng)的定額單價，尤其重點審核定額子目容易混淆的單價。另外對費用的計取、材差的價格也應(yīng)仔細核實。該方法的優(yōu)點是工作量相對減少，效果較佳。

　　3、對比審核法在同一地區(qū)，如果單位工程的用途、結(jié)構(gòu)和建筑標準都一樣，其工程造價應(yīng)該基本相似。因此在總結(jié)分析預(yù)結(jié)算資料的基礎(chǔ)上，找出同類工程造價及工料消耗的規(guī)律性，整理出用途不同、結(jié)構(gòu)形式不同、地區(qū)不同的工程的單方造價指標、工料消耗指標。然后，根據(jù)這些指標對審核對象進行分折對比，從中找出不符合投資規(guī)律的分部分項工程，針對這些子目進行重點計算，找出其差異較大的原因的審核方法。常用的分析方法有：

　�。�1）單方造價指標法：通過對同類項目的每平方米造價的對比，可直接反映出造價的準確性；

　　（2）分部工程比例：基礎(chǔ)，磚石、混凝土及鋼筋混凝土、門窗、圍護結(jié)構(gòu)等各占定額直接費的比例；

　�。�3）專業(yè)投資比例：土建，給排水，采暖通風(fēng)，電氣照明等各專業(yè)占總造價的比例；

　�。�4）工料消耗指標：即對主要材料每平方米的耗用量的分析，如鋼材、木材、水泥、砂、石、磚、瓦、人工等主要工料的單方消耗指標。

　　4、分組計算審查法就是把預(yù)結(jié)算中有關(guān)項目劃分若干組，利用同組中一個數(shù)據(jù)審查分項工程量的一種方法。采用這種方法，首先把若干分部分項工程，按相鄰且有一定內(nèi)在聯(lián)系的項目進行編組。利用同組中分項工程間具有相同或相近計算基數(shù)的關(guān)系，審查一個分項工程數(shù)量，就能判斷同組中其他幾個分項工程量的準確程度。如一般把底層建筑面積、底層地面面積、地面墊層、地面面層、樓面面積、樓面找平層、樓板體積、天棚抹灰、天棚涂料面層編為一組，先把底層建筑面積、樓地面面積求出來，其他分項的工程量利用此些基數(shù)就能得出。這種方法的最大優(yōu)點是審查速度快，工作量小。

　　5、篩選法篩選法是統(tǒng)籌法的一種，通過找出分部分項工程在每單位建筑面積上的工程量、價格、用工的基本數(shù)值，歸納為工程量、價格、用工三個單方基本值表，當所審查的預(yù)算的建筑標淮與“基本值”所適用的標準不同，就要對其進行調(diào)整。這種方法的優(yōu)點是簡單易懂，便于掌握，審查速度快，發(fā)現(xiàn)問題快。但解決差錯問題尚須繼續(xù)審查。

　　綜上所述，建設(shè)工程結(jié)算的審計是一門專業(yè)性、知識性、政策性、技巧性很強的工作。因此需要我們在工作中不斷學(xué)習(xí)、總結(jié)和提高。