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2010-09-17 10:01 來源于網(wǎng)絡(luò) 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】
上海發(fā)展公共租賃住房的實施意見
滬府發(fā)〔2010〕32號
各區(qū)、縣人民政府,市政府各委、辦、局:
市政府同意市住房保障房屋管理局、市發(fā)展改革委、市建設(shè)交通委、市規(guī)劃國土資源局、市財政局、市地稅局制訂的《本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》,現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們,請認(rèn)真按照執(zhí)行。
上海市人民政府
二○一○年九月四日
本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見
為進(jìn)一步建立健全本市住房保障體系,積極發(fā)展公共租賃住房,根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)、《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號)以及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建!2010〕87號)的精神,結(jié)合實際,現(xiàn)就本市發(fā)展公共租賃住房提出如下實施意見。
一、明確總體要求
。ㄒ唬┗舅悸。公共租賃住房是政府提供政策支持,由專業(yè)機(jī)構(gòu)采用市場機(jī)制運(yùn)營,根據(jù)基本居住要求限定住房面積和條件,按略低于市場水平的租賃價格,向規(guī)定對象供應(yīng)的保障性租賃住房。發(fā)展公共租賃住房,要符合深化住房制度改革和加快完善住房保障體系的總體要求,符合“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”的原則,有效緩解本市青年職工、引進(jìn)人才和來滬務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難,進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障政策覆蓋面,促進(jìn)住房租賃市場的規(guī)范和健康發(fā)展。
(二)基本原則。一是科學(xué)規(guī)劃,合理布局。發(fā)展公共租賃住房應(yīng)符合城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃,采取大分散、小集中的方式布局,集中設(shè)置的項目盡可能在交通較便捷、公共設(shè)施較齊全的區(qū)域安排。二是規(guī)范管理,只租不售。公共租賃住房著重解決階段性居住困難,滿足基本居住需要,應(yīng)規(guī)范供應(yīng)程序和租賃管理,對規(guī)定對象實行有期限租賃并只租不售。三是政府支持,機(jī)構(gòu)運(yùn)作。政府采取政策優(yōu)惠、專項投入等方式,支持一批公共租賃住房專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu),通過各種渠道籌集并經(jīng)營公共租賃住房。四是市、區(qū)(縣)聯(lián)手,以區(qū)(縣)為主。市政府主要負(fù)責(zé)全市公共租賃住房的政策制定、規(guī)劃統(tǒng)籌和資源調(diào)配;區(qū)(縣)政府作為公共租賃住房工作的責(zé)任主體,應(yīng)因地制宜、規(guī)范管理,組織開展本區(qū)(縣)公共租賃住房的實施。
。ㄈ┞鋵嵐芾聿块T。市住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)對本市公共租賃住房的政策、發(fā)展規(guī)劃和階段性任務(wù)等重大事項進(jìn)行決策協(xié)調(diào)。市住房保障房屋管理局是本市公共租賃住房工作的行政主管部門。區(qū)(縣)政府按照屬地化管理原則,負(fù)責(zé)本轄區(qū)公共租賃住房建設(shè)、籌集和供應(yīng)的實施管理。區(qū)(縣)住房保障房屋管理部門是本區(qū)(縣)公共租賃住房工作的管理部門。市和區(qū)(縣)發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃土地、財政、稅務(wù)、工商、國資、民政、金融、人力資源社會保障、農(nóng)業(yè)、經(jīng)濟(jì)信息化、公安、監(jiān)察等部門按照職責(zé)分工,負(fù)責(zé)公共租賃住房的相關(guān)管理與監(jiān)督工作。
。ㄋ模┓e極組建公共租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)。由市、區(qū)(縣)政府組織和扶持一批從事公共租賃住房投資和經(jīng)營管理的專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)(以下簡稱“運(yùn)營機(jī)構(gòu)”),負(fù)責(zé)公共租賃住房投資、建設(shè)籌措、供應(yīng)和租賃管理,并引導(dǎo)各類投資主體積極參與。運(yùn)營機(jī)構(gòu)應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定組建,具有法人資格,采取市場機(jī)制進(jìn)行運(yùn)作,以保本微利為營運(yùn)目標(biāo),著重體現(xiàn)公共服務(wù)的功能。
。ㄎ澹┱J(rèn)真編制公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和實施計劃。區(qū)(縣)政府應(yīng)根據(jù)本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場租賃住房供應(yīng)情況和規(guī)定對象的需求等因素,統(tǒng)籌安排,合理布局,確定公共租賃住房供應(yīng)規(guī)模,編制公共租賃住房的發(fā)展規(guī)劃和年度實施計劃,報市住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組備案。公共租賃住房建設(shè)用地應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃,納入年度土地供應(yīng)計劃,規(guī)劃和土地部門應(yīng)予重點保障,并將所建公共租賃住房相關(guān)要求作為土地供應(yīng)的前置條件。
二、多渠道籌集房源
(一)拓展房源籌集渠道。由市、區(qū)(縣)政府統(tǒng)一安排和協(xié)調(diào)房源籌集工作,運(yùn)營機(jī)構(gòu)可利用多種渠道籌集公共租賃住房,主要為:結(jié)合舊城區(qū)改造、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大型居住社區(qū)建設(shè)等項目,合理選址、集中新建或配建;從新建、配建的經(jīng)濟(jì)適用住房和其它保障性住房中,經(jīng)規(guī)定程序批準(zhǔn)轉(zhuǎn)化;按有關(guān)規(guī)定,綜合利用農(nóng)村集體建設(shè)用地,適當(dāng)集中新建;對因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市結(jié)構(gòu)調(diào)整而閑置的廠房、倉庫、辦公等非居住用房進(jìn)行改建或改造;收購或代理經(jīng)租閑置的存量住房。特別要積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或社會機(jī)構(gòu)定向投資建設(shè)和提供房源。
。ǘ┟鞔_房源要求和標(biāo)準(zhǔn)。公共租賃住房主要為成套小戶型住宅或集體宿舍。新建公共租賃住房,應(yīng)符合安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保要求,確保工程質(zhì)量和安全。成套建設(shè)的公共租賃住房要綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口等要素,合理確定套型比例和結(jié)構(gòu),套均建筑面積一般控制在40-50平方米。以集體宿舍形式建設(shè)的公共租賃住房,應(yīng)符合宿舍建筑設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。公共租賃住房出租的房屋條件和人均承租面積標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)符合《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》的規(guī)定。公共租賃住房在使用前可進(jìn)行簡易裝修,配置必要的家具和家用電器等設(shè)備。
(三)嚴(yán)格權(quán)屬管理。公共租賃住房建設(shè)實行“誰投資、誰所有”,投資者權(quán)益可按有關(guān)規(guī)定依法轉(zhuǎn)讓。要加強(qiáng)公共租賃住房權(quán)籍管理,做好權(quán)屬登記工作。
三、規(guī)范供應(yīng)管理機(jī)制
。ㄒ唬┲贫ǚ蠈嶋H的準(zhǔn)入條件。申請公共租賃住房的對象(包括單身和家庭)應(yīng)同時具備四項條件:一是具有本市常住戶口,或持有《上海市居住證》和連續(xù)繳納社會保險金達(dá)到規(guī)定年限;二是已與本市就業(yè)單位簽訂一定年限的勞動或工作合同;三是在本市無自有住房或人均住房建筑面積低于15平方米,因結(jié)婚分室居住有困難的,人均面積可適當(dāng)放寬;四是申請時未享受本市其他住房保障政策。各區(qū)(縣)政府根據(jù)上述基本條件,可結(jié)合本區(qū)(縣)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展等情況,制定具體的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),并可適時調(diào)整;準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向社會公布,公布前,應(yīng)報市住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組備案。
。ǘ﹪(yán)格申請和審核程序。申請對象主要向工作單位所在地的運(yùn)營機(jī)構(gòu)提出申請,也可以向本市戶籍所在地的運(yùn)營機(jī)構(gòu)提出申請。申請對象應(yīng)如實填報申請表,按要求提交戶籍證明或居住證、身份證、勞動或工作合同、住房狀況等資料,承諾對提交資料的真實有效性負(fù)責(zé),經(jīng)申請對象所在單位確認(rèn)后,交運(yùn)營機(jī)構(gòu)審核。對審核通過的申請對象,運(yùn)營機(jī)構(gòu)應(yīng)出具登記證明,報區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)備案。區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)對申請審核情況進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有不符合規(guī)定的,向運(yùn)營機(jī)構(gòu)提出整改意見,運(yùn)營機(jī)構(gòu)應(yīng)及時落實整改。
。ㄈ┨岣叻吭词褂眯省8鲄^(qū)(縣)應(yīng)根據(jù)申請對象的人口結(jié)構(gòu)、住房需求、承受能力等情況,制定公共租賃住房的租賃供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn);可根據(jù)房源供應(yīng)等情況,實行輪候供應(yīng)制度。
。ㄋ模┘涌旖⒆赓U信息管理平臺。市、區(qū)(縣)應(yīng)建立全市聯(lián)網(wǎng)的公共租賃住房服務(wù)信息平臺,并與房地產(chǎn)租賃合同登記信息系統(tǒng)、實有人口管理信息系統(tǒng)相銜接,形成完整的全市住房租賃服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),發(fā)布房源信息、提供租賃服務(wù)、實行監(jiān)督管理。公共租賃住房信息、居住人口信息的管理和使用按《上海市實有人口業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)信息共享管理辦法》(滬府辦〔2010〕12號)規(guī)定執(zhí)行。
四、健全租賃管理機(jī)制
。ㄒ唬┖侠泶_定租賃價格。按略低于市場租金水平,確定公共租賃住房的租賃價格,具體由各運(yùn)營機(jī)構(gòu)按規(guī)定制訂,報送住房所在地的區(qū)(縣)物價部門和住房保障部門備案后實施。在租賃合同期限內(nèi),運(yùn)營機(jī)構(gòu)不可單方面調(diào)整租賃價格。
(二)保證租金支付。承租人應(yīng)根據(jù)合同約定,按時支付租金,符合條件的可按規(guī)定申請?zhí)崛」e金賬戶內(nèi)的存儲余額,用于支付租金。用人單位可根據(jù)本單位的有關(guān)規(guī)定,向承租公共租賃住房的職工發(fā)放相應(yīng)的租金補(bǔ)貼,租金補(bǔ)貼可直接支付給出租單位。用人單位集體安排承租的,應(yīng)配合運(yùn)營機(jī)構(gòu)建立租金支付或租金匯集交付制度。
。ㄈ┮(guī)范租賃行為。公共租賃住房的租賃服務(wù)和管理可由運(yùn)營機(jī)構(gòu)自行實施,也可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)實施。出租單位應(yīng)與承租人簽訂租賃合同,使用統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本,并辦理租賃合同登記手續(xù)。租賃合同期限一般不低于2年,合同到期后承租人仍需租賃的,運(yùn)營機(jī)構(gòu)應(yīng)重新進(jìn)行資格審核,符合條件的可續(xù)租,租賃總年限一般不超過6年。單位集體租賃的,出租單位應(yīng)與用人單位簽訂租賃合同。
(四)強(qiáng)化退出管理。租賃雙方應(yīng)嚴(yán)格按合同約定承擔(dān)責(zé)任和義務(wù)。對承租人發(fā)生將所承租的公共租賃住房出借、轉(zhuǎn)租或閑置的,擅自改變承租住房居住用途的,享受其他住房保障政策的,違反物業(yè)管理公約拒不整改的,以及其它違反租賃合同約定情況的,出租單位可與其解除租賃合同。對承租人拖欠租金和其他費(fèi)用的,可通報其所在單位,從其工資收入中直接劃扣。對承租人按合同約定應(yīng)騰退住房而不騰退的,出租單位可要求用人單位協(xié)同督促騰退;拒不騰退的,嚴(yán)格按合同約定履行,必要時可通過司法途徑解決,并可采取在適當(dāng)范圍公告通報、納入本市個人信用聯(lián)合征信系統(tǒng)、5年內(nèi)不得享受本市住房保障政策等措施。
五、加大政策支持力度
(一)保證政府投入。公共租賃住房建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金,按經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)政策執(zhí)行;建設(shè)用地可采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用。市和區(qū)(縣)政府可投資入股運(yùn)營機(jī)構(gòu),通過合理讓渡或不參與分配租賃收益等方式,支持和保證運(yùn)營機(jī)構(gòu)持續(xù)發(fā)展公共租賃住房:在國有土地上單獨選址、集中建設(shè)的公共租賃住房,可將土地出讓金作為政府的投入部分作價入股;市和區(qū)(縣)政府提供其他土地、房產(chǎn)的,其中低于市場價部分可折價入股。市和區(qū)(縣)政府對公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營給予資金支持。
。ǘ┩晟婆涮渍。市、區(qū)(縣)政府完善相關(guān)配套政策,支持和推動公共租賃住房健康、有序發(fā)展。運(yùn)營機(jī)構(gòu)在公共租賃住房建設(shè)、籌集和運(yùn)營中所涉及的稅收,按相關(guān)優(yōu)惠政策執(zhí)行。新建的公共租賃住房,特別是集體宿舍,可根據(jù)實際情況,適度增加建筑容積率和建筑覆蓋率;有條件的公共租賃住房項目,可增加建設(shè)一部分商業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施。公共租賃住房項目的水、電、燃?xì)獾仍O(shè)施的建設(shè)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按居住類房屋標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,實際使用量按居民生活用水、用電、用氣標(biāo)準(zhǔn)計價。結(jié)合實有人口管理要求,相關(guān)部門應(yīng)對公共租賃住房承租人的戶籍管理、就學(xué)和就醫(yī)等問題制定相關(guān)的配套政策。
。ㄈ﹦(chuàng)新投融資機(jī)制。市有關(guān)部門及金融管理部門應(yīng)按有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實際,積極支持金融機(jī)構(gòu)、公共租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)和有關(guān)單位,探索創(chuàng)新公共租賃住房的投融資機(jī)制。鼓勵金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款;支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金;探索運(yùn)用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金,拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設(shè)的公共租賃住房,納入住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點范圍。同時,積極研究其他融資渠道及投融資機(jī)制。
六、加強(qiáng)管理和監(jiān)督
。ㄒ唬┦泻蛥^(qū)(縣)住房保障房屋管理、發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃土地、財政、稅務(wù)、工商、國資、民政、金融、人力資源社會保障、農(nóng)業(yè)、經(jīng)濟(jì)信息化、公安、監(jiān)察等部門要根據(jù)各自職責(zé),加強(qiáng)對公共租賃住房建設(shè)籌集、申請審核、供應(yīng)分配和租后管理工作的監(jiān)督,依法查處違法違規(guī)行為。公共租賃住房建設(shè)籌集、申請審核、供應(yīng)分配和租后管理工作接受社會監(jiān)督,有關(guān)部門要及時受理監(jiān)督舉報,并向社會公開處理結(jié)果。
(二)市、區(qū)(縣)住房保障房屋管理部門要加強(qiáng)對公共租賃住房運(yùn)營的監(jiān)督管理。對公共租賃住房建設(shè)、經(jīng)營和管理過程中存在濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊等違法違規(guī)行為的,各相關(guān)職能部門要依法依紀(jì)嚴(yán)肅追究相關(guān)單位和人員的責(zé)任。
。ㄈ├^續(xù)鼓勵有條件的單位(含經(jīng)濟(jì)、科技、產(chǎn)業(yè)等園區(qū))利用自用土地發(fā)展單位租賃房,按市政府辦公廳《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見》(滬府辦發(fā)〔2009〕30號)等規(guī)定,規(guī)范運(yùn)行方式,完善管理機(jī)制。
本意見自發(fā)布之日起實施。市相關(guān)部門可根據(jù)各自職責(zé),制定相關(guān)配套實施辦法;區(qū)(縣)政府可結(jié)合本區(qū)域?qū)嶋H情況,制定相關(guān)實施細(xì)則。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市發(fā)展和改革委員會
上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會
上海市規(guī)劃和國土資源管理局
上海市財政局
上海市地方稅務(wù)局
二○一○年九月一日
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