【學(xué)員問題】房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)？

　　【解答】房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：A都是價格，用貨幣表示；B都有波動，受供求等因素的影響；C按質(zhì)論價，優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。房地產(chǎn)價格與一般物價的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的特征。

　　房地產(chǎn)價格的特征主要有下列四個：

　　1、房地產(chǎn)價格既可表示為代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金

　　房地產(chǎn)價格與租金的關(guān)系，猶如本金與利息的關(guān)系。若要求取價格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。相反，若要求取租金，只要能把握價格及期待的資本化率，即可求得。

　　2、房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格

　　由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動性，結(jié)果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實(shí)物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益，所以房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是這些無形的權(quán)益的價格。房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)與其權(quán)益狀況并不總是一致的。因此，房地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權(quán)益的了解、分析之間有密切關(guān)系是必然的。由于每種權(quán)益均會影響價格，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，估價結(jié)果也會不同。

　　3、房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。

　　一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價格是考慮該房地產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價格（或某特定時間的價格）。在估價時，應(yīng)密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這一事實(shí)。

　　4、房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體間的個別因素容易起作用

　　這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。一般商品可以開展樣品交易、品名交易，其價格可以在交易市場上形成。而房地產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要認(rèn)識房地產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。

　　以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。