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工程合同輔導(dǎo)知識(shí):房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格分析

2015-02-25 15:35  建設(shè)工程教育網(wǎng)整理  【  【打印】【我要糾錯(cuò)】

  1.評(píng)估價(jià)格形成方法房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法有比較法、收益法和成本法,不同的評(píng)估方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價(jià)格測(cè)算式和估價(jià)技術(shù)路線,并且眾所周知評(píng)估價(jià)格是對(duì)應(yīng)特定估價(jià)目的、對(duì)應(yīng)特定法律依據(jù)而存在的,房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的法律依據(jù)顯然應(yīng)包括01版條例。

  2.評(píng)估價(jià)格形成的假設(shè)前提估價(jià)假設(shè)前提基本上有兩類,一類是最高最佳使用前提,一類是持續(xù)使用前提。顯然,待拆除的房屋及裝修物不具備實(shí)現(xiàn)其最高最佳使用或持續(xù)使用可能的幾種實(shí)現(xiàn)方式之一,比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等;因此,房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價(jià)值,其與真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格存在顯著的區(qū)別。

  3.評(píng)估價(jià)格形成的產(chǎn)權(quán)類型隨著住房制度的改革,城鎮(zhèn)居民住房逐步由福利性實(shí)物分配向貨幣化分配轉(zhuǎn)變,住房商品化已達(dá)相當(dāng)?shù)某潭,并且在住房商品化過(guò)程中形成了我國(guó)特有的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu),房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等具有不同產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵的產(chǎn)權(quán)類型并存,同時(shí),房改房入市使房改房融入了市場(chǎng)。從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成看,房改房和經(jīng)濟(jì)適用房是受到一定約束或有一定缺損的產(chǎn)權(quán)形式,其上市交易過(guò)程中涉及土地出讓金和收益分配問(wèn)題,其中土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)按不低于所購(gòu)買的已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房座落位置的標(biāo)定地價(jià)的10%確定,上海市則把出售公房的土地出讓金改為房改成本價(jià)的1%.因此,房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)反映不同產(chǎn)權(quán)類型的價(jià)格水平。

  4.評(píng)估價(jià)格形成與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本過(guò)程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程是房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)物的形成過(guò)程,也是其價(jià)值轉(zhuǎn)移和創(chuàng)造的過(guò)程,從取得土地使用權(quán)、房屋拆遷安置、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋及附屬工程開(kāi)發(fā)建設(shè)到竣工交付使用,房地產(chǎn)資金在不同的階段以不同的形式固化到房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)物上。在以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格時(shí),商品房包括按剩余年限計(jì)算的土地出讓金金額,房改房和經(jīng)濟(jì)適用房則包括了土地出讓金金額與標(biāo)定地價(jià)的10%或房改成本價(jià)的1%的差額,而此時(shí),開(kāi)發(fā)單位,即土地使用者必須按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金,即在土地符合建設(shè)條件時(shí),土地使用者既向房屋被拆遷人支付了相當(dāng)于部分或全部土地使用權(quán)出讓金金額(包含于房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格中)又向土地部門支付土地使用權(quán)出讓金金額(按出讓合同約定),其合理性顯然值得商榷。拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的原則分析作為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的構(gòu)成部分,房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)做到客觀、公正、科學(xué)。合理,為此,就必須遵循其價(jià)格形成。運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律,

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