一、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的性質(zhì)和意義

　　根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定，城市土地利用與建設(shè)工程的規(guī)劃管理實行法定許可證制度。為了體現(xiàn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的 法律 嚴(yán)肅性，促進(jìn)城市規(guī)劃管理工作的規(guī)范化，建設(shè)部制定了全國統(tǒng)一的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，自1990年4月1日起施行。

　　其中，建設(shè)工程規(guī)劃許可證的具體使用要求是：凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施的單位與個人，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃主管部門提出建設(shè)申請。

　　可見，建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。房地產(chǎn)商如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重 影響 城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施。

　　二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證被吊銷的原因

　　目前 ，國家法律并未對建設(shè)工程規(guī)劃許可證的吊銷作出明確規(guī)定，該行為實際是由各地地方性政策法規(guī)來進(jìn)行規(guī)制和調(diào)整的。如濟南市政府頒布的《濟南市城市規(guī)劃管理辦法（新）》第六十七條規(guī)定：違反本辦法第四十三條第二款、第五十五條的規(guī)定，未按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和批準(zhǔn)的施工圖建設(shè)的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令建設(shè)單位或個人停止施工，限期改正，并處以違法建設(shè)工程總造價百分之三以上百分之十以下罰款；逾期不改正和嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，責(zé)令限期拆除違法建設(shè)工程，并可吊銷其《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。又如哈爾濱市政府頒布的《哈爾濱市人民政府關(guān)于加強城市規(guī)劃土地開發(fā)管理若干問題的通知》第七條規(guī)定：對越權(quán)審批和零批整建、分多次審批一項單體工程的，視為違章工程，由市規(guī)劃局吊銷建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并按《中華人民共和國城市規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定處理。

　　我們認(rèn)為，建設(shè)工程規(guī)劃許可證被吊銷的原因主要有以下七點：

　　（1）非城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)或者越權(quán)發(fā)放的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　（2）建設(shè)用地單位和建設(shè)單位已經(jīng)被撤銷或者遷移出已批準(zhǔn)地址的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　（3）獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后超過一定期限（一般為半年）未進(jìn)行施工建設(shè)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　�。�4）獲得臨時建設(shè)許可證超過一定期限（一般為兩年）而又沒有辦理延期使用手續(xù)的臨時建設(shè)許可證。

　�。�5）沒有經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)同意擅自出讓、轉(zhuǎn)讓和改變實用性質(zhì)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　�。�6）擅自涂改的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　�。�7）因相鄰關(guān)系侵權(quán)等民事糾紛引發(fā)當(dāng)事人提起行政訴訟，導(dǎo)致行政機關(guān)的規(guī)劃許可證頒發(fā)行為被人民法院撤銷。

　　三、建設(shè)工程規(guī)劃許可證被吊銷后，商品房買賣合同的效力

　　對此問題，存在不同觀點。一種觀點認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政管理法，主要規(guī)范的是出賣人的開發(fā)經(jīng)營行為，反映的是出賣人與行政管理部門之間的關(guān)系問題。從司法權(quán)與行政權(quán)的關(guān)系出發(fā)，人民法院在認(rèn)定商品房銷售（預(yù)售）合同的效力時，對出賣人的法定資格應(yīng)只從形式上進(jìn)行審查，即對出賣人未取得商品房銷售（預(yù)售）許可證簽訂的合同應(yīng)認(rèn)定無效，出賣人取得商品房銷售（預(yù)售）許可證的，可認(rèn)定合同有效。至于從實質(zhì)上審查出賣人是否具備全部銷售（預(yù)售）條件則是行政管理部門的權(quán)限。當(dāng)事人對銷售（預(yù)售）許可證持有異議的，可通過行政或行政訴訟的方式解決。應(yīng)該說，最高人民法院的司法解釋采用了該觀點，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。也就是說，該觀點認(rèn)為：即使房地產(chǎn)開發(fā)商在與買受人簽訂了購房合同后，建設(shè)工程規(guī)劃許可證被行政部門吊銷，只要其持有商品房銷售（預(yù)售）許可證，之前與買受人簽訂的買賣合同依然有效。

　　我們對此持不同觀點。我們認(rèn)為《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條及《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房銷售（預(yù)售）需具備的條件為實施該行為的必要條件，缺一不可，缺少一個條件即違反了 法律 的強制性規(guī)定，該買賣行為為無效行為，必然會導(dǎo)致該買賣合同無效。理由是：

　　《城市房地產(chǎn)管理法》是全國人大頒布的法律，而不僅僅是“行政管理法”，該法第四十四條對商品房預(yù)售需具備的條件采用了“應(yīng)當(dāng)”兩字，根據(jù)法律解釋學(xué)的概念，“應(yīng)當(dāng)”規(guī)范屬于強制性規(guī)范，而這四個條件是并列關(guān)系，是應(yīng)當(dāng)同時具備的。在我國，城市土地利用與建設(shè)工程的規(guī)劃管理實行法定許可證制度，建設(shè)工程規(guī)劃許可證的存在是為了控制城市土地資源的亂開發(fā)、亂利用，沒有取得規(guī)劃許可證或者許可證被吊銷后，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)即失去了合法性基礎(chǔ)，規(guī)劃行政主管部門可以責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施。既然買賣標(biāo)的物已經(jīng)非法，買賣合同何以有效？我們認(rèn)為，最高院的司法解釋是對建筑行業(yè)違法行為的一種妥協(xié)，是以法律被變通修改為代價，讓位于短期 經(jīng)濟 行為的不當(dāng)舉措，勢必?fù)p害法律的統(tǒng)一性和嚴(yán)肅性。

　　我們不難發(fā)現(xiàn)，人們對這樣的法律解釋所做出的判斷結(jié)果是，選擇違法的效益顯然優(yōu)于選擇合法所帶來的效益。如果選擇合法建設(shè)，那許多建設(shè)工程將受到限制和制約，而選擇違法建設(shè)，卻得到了它合法建設(shè)所不能得到的結(jié)果，獲得了較大收益。以此類推，我們不難得出一個結(jié)論，當(dāng)事人并不需要嚴(yán)格守法，法律并不反對違法，也不必然保護(hù)合法。當(dāng)事人遇到類似情形時，以強行違法的事實抗拒合法有效的許可，從而使突破政府的監(jiān)控管理成為一種合理的選擇。我們必須認(rèn)識到，法院的判決有著很大的引導(dǎo)作用，人們的行為在一般情況下是由其意志決定的，而其意志往往不通過同樣作為意志的法律來決定，而是由 社會 現(xiàn)實來決定。物質(zhì)決定意識，社會存在決定社會意識，這是被馬克思主義 哲學(xué) 所證明的基本原理。以此為據(jù)，法律的規(guī)定并不一定決定人們的行為，而法的落實顯然清楚地為人們指明了方向�？上攵�知，這樣的法律落實會造成怎樣的社會秩序，即以短期的經(jīng)濟繁榮，造成長期的法治的不統(tǒng)一。

　　四、此類案件的處理

　　理論 上的探討可以逾越法律某一個具體規(guī)范的制約，但司法實踐必須以現(xiàn)有法律為準(zhǔn)繩。根據(jù)最高院的司法解釋，對規(guī)劃許可證被吊銷后的案件，應(yīng)當(dāng)按照以下原則處理：

　　1、規(guī)劃許可證雖然已被吊銷，但預(yù)售房許可證已經(jīng)取得尚未吊銷的，不 影響 房屋買賣合同的有效性。在預(yù)售房許可證未被撤銷的前提下，法院應(yīng)當(dāng)確認(rèn)當(dāng)事人買賣合同的效力，按有效處理；

　　2、由于規(guī)劃許可證被吊銷，引發(fā)當(dāng)事人已經(jīng)向法院提起要求撤銷預(yù)售房許可證的行政訴訟的，買賣房屋合同的民事訴訟應(yīng)當(dāng)中止，等待行政訴訟的結(jié)果。

　　3、由于規(guī)劃許可證被吊銷，已經(jīng)導(dǎo)致預(yù)售許可證被撤銷的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋買賣合同無效，由開發(fā)商返還消費者購房款并賠償損失。

　　以上觀點尚不成熟，難免存在偏頗和錯誤之處，請予指正。