建設(shè)項目操作流程：一般由前期策劃決策與實施兩部分組成，本圖將“設(shè)計任務(wù)書”環(huán)節(jié)從傳統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計部分中分離出來，意在強凋其介于策劃決策與實施之間的特殊地位，展開本文的話題。

　　一、設(shè)計任務(wù)書是前期項目策劃的成果

　　“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。許多開發(fā)商由于不熟悉市場經(jīng)濟體制下的項目運作方法，缺乏對項目的整體把握，市場定位不準(zhǔn)，投資安排不周，建設(shè)進度缺少計劃，項目實施帶有明顯的隨意性，往往遭至市場的摒棄。國內(nèi)市場中之所以積壓著大量的空置房，其中的重要原因，是由于發(fā)商的操作錯誤，即使在目前全國住宅市場穩(wěn)定上升的情況下，這些樓盤由于總體布局、環(huán)境營造、房型設(shè)計、配套設(shè)施等方面的先天不足，仍不可能受到市場的認(rèn)可。

　　項目設(shè)計缺乏依據(jù)，是造成設(shè)計成果不為市場接納的主要原因。設(shè)計單位以技術(shù)工作見長，而對市場掌握程度較弱，即使目前推行的招投標(biāo)工作可以促進優(yōu)秀的設(shè)計單位與設(shè)計方案脫穎而出，但由于業(yè)務(wù)角色和市場角色的原因，實際上無論是設(shè)計方還是評審專家的工作依據(jù)仍然是設(shè)計任務(wù)書。開發(fā)商設(shè)計意圖不明確，往往會造成招投標(biāo)工作的方面錯誤，即使選定中標(biāo)單位，也會造成設(shè)計返工，時間、精力的浪費，挫傷設(shè)計人員的創(chuàng)作熱情，直接影響設(shè)計成果水平。

　　可見，開發(fā)前期的精心策劃，既可以減少開發(fā)商的市場風(fēng)險，又為設(shè)計的順利進行提供了保證。

　　住宅開發(fā)過程實際上是居住消費產(chǎn)品的生產(chǎn)：過程，適合一般產(chǎn)品的營銷規(guī)律。依照菲利浦。科特勒的市場營銷理論，一般消費型產(chǎn)品的設(shè)計與生產(chǎn)獲得成功的關(guān)鍵在于正確確定目標(biāo)市場的需要和欲望，并比競爭對手更有效地傳送目標(biāo)市場所期望滿足的東西，企業(yè)要實現(xiàn)這一些目標(biāo)，就需要在環(huán)境調(diào)查、分析的營銷準(zhǔn)備活動中確定目標(biāo)市場及其需求，并結(jié)合自身的條件進行定位和產(chǎn)品設(shè)計。住宅開發(fā)相對于一般產(chǎn)品的營銷又具有自身的特殊性，表現(xiàn)在開發(fā)載體——土地的缺乏性、特異性，區(qū)位效應(yīng)特性，設(shè)計建設(shè)工作涉及的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的龐雜性，建設(shè)周期長、環(huán)節(jié)多的高風(fēng)險性，對產(chǎn)品需求的多層次性（居住享用，身份顯示，投資增值）與多變性等等方面。這些都增加了住宅開發(fā)項目定位的復(fù)雜性。另一方面，準(zhǔn)確的市場定位無疑可以使開發(fā)者降低市場風(fēng)險，增加獲得收益的可能性。所以在項目的前期，重視發(fā)揮策劃工作的作用，通過詳細(xì)的調(diào)查分析，得出準(zhǔn)確的市場定位至關(guān)重要，由此得出的設(shè)計任務(wù)書會減少設(shè)計工作修改甚至落空的可能性。可以說，設(shè)計任務(wù)書作為項目策劃的決策成果，為設(shè)計提供了市場定位依據(jù)。

　　二、開發(fā)項目前期策劃的工作要點

　　企業(yè)開發(fā)行為的根本目的是獲得經(jīng)濟利益，而這一目的實現(xiàn)，必須通過滿足市場的特定需求來完成，即“在適當(dāng)?shù)臅r間，適當(dāng)?shù)牡胤揭赃m當(dāng)?shù)膬r格，適應(yīng)的信息溝通和促銷手段，向適當(dāng)?shù)南�費者提供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)”。由于住宅開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多、市場潛在消費需求難以把握，要使開發(fā)決策相對科學(xué)，則要求策劃工作具有系統(tǒng)性、超前性、可行性、應(yīng)變性。

　　1、系統(tǒng)性的要求：住宅項目開發(fā)一般由前期決策、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、市場營銷、運營管理及貫穿始終的財務(wù)運作等環(huán)節(jié)組成，而項目策劃階段的工作實際上是整個開發(fā)過程的虛擬演示，要求盡可能地反映各階段可能遇到的問題，故該階段工作的人員組成應(yīng)包括業(yè)主、各方面的工程技術(shù)顧問、市場調(diào)研員、營銷顧問、財務(wù)融資顧問、造價工程師、物業(yè)管理人員、規(guī)劃設(shè)計人員、有時還需有相關(guān)的政府人士等。

　　2、超前性的要求：由于開發(fā)建設(shè)的周期長，一旦建成，較長時間難以改變，要求策劃工作根據(jù)社會發(fā)展、科技進步的趨勢，借鑒國內(nèi)外的先進經(jīng)驗，盡可能地預(yù)測未來的變化程度，使項目定位具有合理的超前性。

　　3、可行性的要求：通過詳細(xì)的調(diào)研分析，結(jié)合自身的條件，鎖定未來的產(chǎn)品定位，制定出行之有效的包括融資、營銷、形象塑造在內(nèi)的實施措施，獲得最佳的經(jīng)濟收益，良好的社會、環(huán)境效益，是項目策劃的根本任務(wù)。

　　上述任務(wù)要通過下面的工作來完成：市場調(diào)研。了解國民經(jīng)濟走勢，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢及產(chǎn)業(yè)政策，金融政策等宏觀背景情況：區(qū)域市場調(diào)查分析。包括區(qū)域內(nèi)供求關(guān)系分析，區(qū)域競爭個案分析，不同個案比較等消費群體分析、規(guī)劃前景及目前區(qū)位條件分析等等；用地現(xiàn)狀調(diào)查，包括地質(zhì)條件、配套設(shè)施條件、動拆遷量等。行業(yè)法規(guī)分析：限高、容積率、公建配置等。 通過市場環(huán)境調(diào)研，擬定備選方案（包括初步規(guī)劃方案、銷售計劃），確定項目市場定位，及主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，擬定相關(guān)環(huán)節(jié)的初步計劃。

　　應(yīng)變性要求：策劃階段應(yīng)對影響開發(fā)工作的各種因素充分考慮，對未來的不確定因素，有充分的估計，提早制定應(yīng)變方案。

　　三、設(shè)計任務(wù)書的形成

　　設(shè)計任務(wù)書是對策劃工作要點，通過系統(tǒng)的分析，得出決策性的文件。作為開發(fā)建設(shè)目標(biāo)與規(guī)劃設(shè)計工作方向的主要信息傳遞手段，設(shè)計任務(wù)書應(yīng)較全面準(zhǔn)確地反映策劃結(jié)論的主要信息點，使設(shè)計成果同樣體現(xiàn)系統(tǒng)性、超前性、可行性和應(yīng)變性的要求。

　　設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)包括如下的設(shè)計要求 （不含設(shè)計依據(jù)基礎(chǔ)資料、設(shè)計周期等程式內(nèi)容）：

　　設(shè)計成果的定性要求。包括設(shè)計內(nèi)容應(yīng)滿足相關(guān)專業(yè)規(guī)范要求，材料設(shè)備選擇，建筑類型要求，建筑風(fēng)格要求，設(shè)計成果應(yīng)滿足目標(biāo)市場的生活方式要求、市場定位要求等。

　　設(shè)計成果和定量要求。設(shè)計成果應(yīng)符合上級對設(shè)計的要求及滿足任務(wù)書所提供的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。如容積率指標(biāo)、戶型面積指標(biāo)、比例指標(biāo)、公建面積指標(biāo)、綠化率等。

　　對未來項目的管理要求。設(shè)計成果應(yīng)充分考慮未來項目建成后的管理需求。如建材選擇及構(gòu)造設(shè)計應(yīng)便于維修的要求；智能化管理的要求；垃圾收集方式的要求。管理便利性的要求等等。

　　適應(yīng)操作彈性的要求。設(shè)計工作應(yīng)考慮建設(shè)項目分期開發(fā)的要求，設(shè)計過程中對未來市場的變化可能引起的建筑種類、戶型等的調(diào)整預(yù)先考慮。

　　適當(dāng)超前的設(shè)計要求。鼓勵設(shè)計單位在滿足設(shè)計要求的前提下，發(fā)揮能動性，力爭做到設(shè)計創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新，賦予目標(biāo)產(chǎn)品高技術(shù)含量，提升市場附加值，營造市場賣點。

　　以上諸點設(shè)計要求演化為住宅項目各組成部分的具體要求，即構(gòu)成相對全面的設(shè)計任務(wù)書的具體內(nèi)容，一份好的設(shè)計任務(wù)書，既可使設(shè)計單位得到明確的總體概念，又給設(shè)計單位留有充分的發(fā)揮空間。