一、根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行），結合本市的實際情況，制定本暫行規(guī)定。

　　二、商品房建筑面積應按國家現行的《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。

　　三、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積），與應分攤的公用面積之和。商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積

　　四、套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

　�。ㄒ唬┨變鹊氖褂妹娣e：住宅套內的使用面積，按《住宅建設設計規(guī)范》的規(guī)定計算。其他建筑可參照上述規(guī)范或按專用建筑設計規(guī)范計算。

　�。ǘ�）套內墻體面積：商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共同墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非公用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

　　（三）陽臺建筑面積，按國家現行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。

　　1、封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

　　2、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；

　　3、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；

　　4、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

　　五、公用建筑面積分攤原則。

　　1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。

　　2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤，為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各種分攤的公用建筑面積之和。

　　3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

　　六、可分攤的公用建筑面積

　　1、大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。

　　2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

　　七、不應計入的公用建筑空間：

　　1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

　　2、售房單位自營、自用的房屋。

　　3、為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

　　八、其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

　　九、分攤公用建筑面積的計算方法：分攤的公用建筑面積=套內建筑面積*公用建筑面積分攤系數公用建筑分攤系數=公用建筑面積/套內建筑面積之和公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內建筑面積之和-不應分攤的建筑面積

　　十、售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。

　　十一、售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。

　　十二、建設項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規(guī)劃批準的建筑面積為依據的，要經國土房管部門同意，并需書面承諾：先按預售合同的約定，用先行計算的商品房銷售面積與購房人結算房價。在建設項目全部竣工后，與測繪部門最終實測的結果相比，面積增加的，應維持已結算的房價不變；面積減少的；售房單位應按實際售價退款。

　　十三、商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分攤；其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。其他公用建筑面積的分攤，按本規(guī)定執(zhí)行。任何人不得侵占或改變全樓公用建筑空間（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設計的使用功能。

　　十四、樓房按套計算建筑面積，參照本規(guī)定；單位按房改政策及價格出售的公有住房，不適用本規(guī)定。

　　十五、商品房銷售面積的測繪，按《北京市商品房（樓房）測繪技術規(guī)定》執(zhí)行。

　　十六、本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。原市房屋土地管理局《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》（京房地權字[1998]1285號）同時廢止。