江西省新余市人民政府令第7號

　　《新余市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2006年4月26日市六屆人民政府第14次常務會議通過，現(xiàn)予公布，自2006年6月1日起施行。

二○○六年四月二十九日

新余市物業(yè)管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理活動，明確業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設單位以及與物業(yè)管理有關單位的權利和義務，保障物業(yè)合理使用，促進物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)國家和省有關規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)和非住宅的物業(yè)管理以及對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理服務合同約定，對房屋及配套的設備設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開發(fā)建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理和服務。

　　本辦法所稱物業(yè)管理區(qū)域，是指業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理的房屋、設施和相關場地的范圍，具體以物業(yè)建設規(guī)劃用地為界。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。

　　本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人。

　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法成立的并接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務合同進行管理服務的企業(yè)。

　　第四條 新建住宅區(qū)和共用設施設備齊全的原有住宅區(qū)，建筑面積在2萬平方米以上的，應按照本辦法規(guī)定的方式實行物業(yè)管理；建筑面積在2萬平方米以下的，可以由業(yè)主大會決定采取其他方式實行物業(yè)管理。

　　第五條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化有償服務相結(jié)合的原則。

　　第六條 新余市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理的主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門），負責組織實施本辦法并對全市的物業(yè)管理活動進行管理。建設、規(guī)劃、城管、公安、消防、價格、工商行政等有關部門及市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、供水、供氣、供電、電信、有線電視等單位應按照各自的職責配合做好物業(yè)管理的有關工作。

　　城市街道辦、居民委員會和基層公安機關依法對物業(yè)管理進行指導監(jiān)督。

　　第二章 物業(yè)管理分工

　　第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的道路和排水設施的日常養(yǎng)護和維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負責；屬于城市道路和公共排水設施的由市政管理單位負責。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化建設由開發(fā)建設單位負責；物業(yè)區(qū)共用的綠地、園林設施等日常養(yǎng)護維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負責并接受園林綠化管理部門的指導監(jiān)督。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃用地內(nèi)道路、樓房周圍及綠地、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔，由物業(yè)管理企業(yè)負責。

　　第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環(huán)境衛(wèi)生設施的日常養(yǎng)護和維護管理由物業(yè)管理企業(yè)負責，廁所、化糞池的清掏、清運工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理單位負責；生活垃圾由物業(yè)管理企業(yè)負責收集到垃圾中轉(zhuǎn)站，從垃圾中轉(zhuǎn)站送至垃圾場的清運工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理單位負責。涉及到生活垃圾處理和衛(wèi)生服務有關費用的事項，按市政府有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第十一條 高層樓（七層及以上，下同）以樓內(nèi)供水泵房總計費水表為界，多層樓（七層以下，下同）以樓外自來水表井為界，界限以外（包括計費水表）的供水管線及設備，由供水企業(yè)負責維修管理；界限以內(nèi)（包括水表井至用戶）的供水管線及設備由物業(yè)管理企業(yè)負責維修管理。

　　第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電線路、供氣管道、消防設施、照明設施等，屬于共用設施設備的，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修管理；屬于公共部分的，分別由供電、供氣企業(yè)和管理消防設施、路燈的單位負責維修管理。

　　第三章 物業(yè)管理區(qū)域劃分

　　第十三條 物業(yè)管理區(qū)域劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，遵循規(guī)模經(jīng)營、方便管理，降低管理成本，提高服務水平的原則。

　　劃定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有市政主干道路、市級規(guī)劃道路穿越。

　　第十四條 新建住宅小區(qū)，包括分期建設或者由兩個以上單位開發(fā)建設的，應當按照小區(qū)整體規(guī)劃范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　新建住宅區(qū)建筑面積達不到5萬平方米的，可與相鄰住宅整合為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應當與住宅小區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十五條 商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十六條 原有住宅建筑規(guī)模在1萬平方米以下的，遵循規(guī)模經(jīng)營、方便管理的原則，按照城市主次干道或者其他自然邊界圍合，可以將幾個項目或單位合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四章 業(yè)主和業(yè)主大會

　　第十七條 建立業(yè)主名冊制度。

　　業(yè)主名冊，由業(yè)主委員會建立和管理。實施前期物業(yè)管理的物業(yè)，由建設單位建立業(yè)主名冊，并在業(yè)主委員會產(chǎn)生后移交其管理。

　　業(yè)主變更的，新業(yè)主應當在業(yè)主名冊上進行變更登記。

　　第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過業(yè)主大會行使下列權力：

　�、暹x舉、撤換業(yè)主委員會組成人員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　�、鎸徸h通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；

　�、鐩Q定選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　　㈣決定有關業(yè)主利益和物業(yè)管理的重大事項；

　　㈤監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行物業(yè)管理合同的情況；

　�、暧嘘P法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權。

　　第十九條 公有住宅出售建筑面積達到30%以上，或者新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上，或者新建商品住宅入住率達到30%以上并且首套房屋辦理入住手續(xù)已滿兩年的的居住小區(qū)，應當設立業(yè)主委員會。

　　第二十條 開發(fā)建設單位（包括除商品房以外的其他產(chǎn)權單位）應以首任業(yè)主的身份，負責（或委托物業(yè)管理公司負責）成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會�；I備組成員由開發(fā)建設單位代表、業(yè)主代表和居民委員會有關人員組成。物業(yè)主管部門和街道辦應當指導和協(xié)助業(yè)主及時召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召開。

　　業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議每年至少召開1次。業(yè)主可以提議召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主大會臨時會議的召開，應經(jīng)有20%以上投票權的業(yè)主提議，業(yè)主委員會在接到提議后15日內(nèi)應當組織召開。

　　第二十一條 召開業(yè)主大會應當有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。決定事項通過后應當在三日內(nèi)，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公布。

　　第二十二條 召開業(yè)主大會，可以由業(yè)主或業(yè)主的書面委托代理人直接出席召開，如有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主同意或因物業(yè)附近場地條件限制等情況，經(jīng)召集大會的組織向物業(yè)主管部門作出書面報告，取得物業(yè)主管部門的同意，業(yè)主大會也可以書面方式召開。

　　第二十三條 在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)，實行住宅1套1票。非住宅房屋不超過100平方米有單獨房屋所有權證的為1票；超過100平方米的，每超過100平方米計1票；超過部分不足100平方米的不計票。單個業(yè)主在業(yè)主大會會議上所持的投票權，不得超過全部投票權的30% .

　　首次業(yè)主大會會議后業(yè)主投票權的確定由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

　　第二十四條 業(yè)主身份以售房合同或產(chǎn)權登記證為準。業(yè)主的配偶、親屬或使用人受業(yè)主書面委托可參與投票。售房合同或產(chǎn)權證上登記的業(yè)主超過1人的，可書面委托1人行使業(yè)主權利。

　　第二十五條 開發(fā)建設單位未售出的空置房，由開發(fā)建設單位作為業(yè)主參加業(yè)主大會，投票權數(shù)的確定按本辦法第二十三條的規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十六條 業(yè)主委員會是代表和維護全體業(yè)主合法權益的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的群眾性自治組織。業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責，履行下列職責：

　�、逭偌�和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；

　�、娌輸M業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或修訂草案報業(yè)主大會通過，監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

　　㈢代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同，并負責合同的履行；

　�、杪犎�業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；

　�、閷徸h物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度維護管理計劃和大宗維修項目的維修費用報告；

　�、瓯O(jiān)督及配合物業(yè)管理企業(yè)開展日常管理工作。

　　第二十七條 首屆業(yè)主委員會由首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。一個物業(yè)管理區(qū)域選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。業(yè)主委員會每屆任期三年。任期屆滿前兩個月由本屆業(yè)主委員會主持召開業(yè)主大會，選舉下一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員可連選連任。

　　經(jīng)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會備案時，物業(yè)主管部門應當出具備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。

　　第二十八條 業(yè)主委員會可設置主任、副主任，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員數(shù)額，根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小確定。建筑面積5萬平方米以下的物業(yè)，業(yè)主委員會成員設5人，建筑面積5萬平方米以上的，每超出2萬平方米可增設1人，最多不超過9人。

　　第二十九條 業(yè)主委員會候選人人選，由所在街道辦、居委會征求有關各方意見后確定；也可由10名以上的業(yè)主聯(lián)合提名候選人，但只能一次性推舉一名。

　　第三十條 業(yè)主委員會會議由主任定期召集，召開會議必須有過半數(shù)的委員出席，會議設會議記錄制度，會議作出的決定須經(jīng)過全體成員的半數(shù)以上同意，會議決定的事項應向全體業(yè)主公布。

　　第三十一條 業(yè)主公約是由業(yè)主共同訂立的有關物業(yè)管理的協(xié)議，對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

　　第三十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時，應將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件，對受讓人或承租人具有同等約束力。

　　轉(zhuǎn)讓人或者出租人應當自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

　　第五章 前期物業(yè)管理

　　第三十三條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開發(fā)建設單位選聘或委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務合同，該合同至業(yè)主、業(yè)主大會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務合同生效時終止。

　　第三十四條 開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)管理合同約定的內(nèi)容。

　　第三十五條 開發(fā)建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　開發(fā)建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　第三十六條 開發(fā)建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。開發(fā)建設單位未將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示和說明，由此產(chǎn)生的糾紛由開發(fā)建設單位負責。

　　物業(yè)買受人在與開發(fā)建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

　　第三十七條 在前期物業(yè)管理期間，前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付（指交接鑰匙）之日的當月發(fā)生的的物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位承擔；出售房屋交付（指交接鑰匙）之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由業(yè)主按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔，物業(yè)銷售合同未約定的，由開發(fā)建設單位承擔；開發(fā)建設單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設單位承擔的，從其約定。

　　第三十八條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于3個或者住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業(yè)項目、非住宅總建筑面積在1.5萬平方米以下的物業(yè)項目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理招投標的具體辦法由物業(yè)主管部門另行制定。

　　第三十九條 開發(fā)建設單位不得將物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權、使用權轉(zhuǎn)讓。

　　第四十條 開發(fā)建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)項目總建筑面積5‰的比例配置必需的物業(yè)管理用房，總建筑面積在2萬平方米以下的應配置不小于100平方米的物業(yè)管理用房，總建筑面積超過10萬平方米的，其超過部分按3‰配置。物業(yè)管理用房費用列入開發(fā)建設成本，產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有。

　　按比例配置的物業(yè)管理用房，應當在業(yè)主委員會成立時，交與業(yè)主委員會。

　　第四十一條 共用設施及物業(yè)管理用房應當與房地產(chǎn)開發(fā)項目同步規(guī)劃、設計、施工、驗收。

　　房產(chǎn)權屬登記機關在核發(fā)商品房預售許可證時，應當在相關資料上注明物業(yè)管理用房的位置；在辦理房產(chǎn)權屬登記時，應當在房產(chǎn)檔案中載明物業(yè)管理用房的權屬。

　　第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，開發(fā)建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列工程建設資料：

　　㈠竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構、設備施工圖，地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　�、嬖O備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

　�、缥飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　�、栉飿I(yè)管理所必需的其他資料。

　　第六章 物業(yè)管理服務

　　第四十三條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)按照平等、自愿原則簽訂物業(yè)管理服務合同。物業(yè)管理服務合同應當包括以下內(nèi)容：

　�、逦飿I(yè)的基本情況；

　�、娣�務事項；

　�、缥飿I(yè)管理服務質(zhì)量標準；

　�、栉飿I(yè)管理服務費用標準、收費方式；

　�、槲飿I(yè)管理酬金標準及支付方式；

　�、旰贤�期限、合同提前終止的約定；

　�、胛飿I(yè)、業(yè)主及住戶資料的管理和移交方式；

　　㈧雙方的權利義務；

　　㈨法律責任及解決糾紛的途徑；

　�、铍p方約定的其他事項。

　　物業(yè)管理服務合同草案應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。

　　第四十四條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理服務。從事物業(yè)管理的人員應當按照有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書后，方可上崗。

　　第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)在接受物業(yè)管理后，是該物業(yè)管理工作的直接責任人，其主要責任包括：

　�、迓男小段飿I(yè)管理委托合同》，按本辦法規(guī)定的內(nèi)容、標準管理物業(yè)；

　　㈡保管好物業(yè)的綜合驗收資料；

　�、绾侠硎杖『褪褂梦飿I(yè)管理費；

　�、鑼ξ飿I(yè)范圍內(nèi)的違法行為和違反本辦法或業(yè)主公約的行為立即進行勸阻和制止，及時向業(yè)主委員會和有關行政管理部門報告，并為有關行政管理部門執(zhí)法提供方便；

　�、榻邮軜I(yè)主、使用人的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主、使用人對物業(yè)管理的意見；

　�、杲邮芪飿I(yè)主管部門的物業(yè)管理工作考評。

　　第四十六條 業(yè)主委員會成立后，由開發(fā)建設單位向業(yè)主委員會正式移交物業(yè)管理權。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘和委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理。

　　第四十七條 業(yè)主委員會依法提前終止物業(yè)管理服務合同的，應經(jīng)業(yè)主大會同意；物業(yè)管理企業(yè)依法提前終止物業(yè)管理服務合同的，應向業(yè)主大會報告；雙方均應提前二個月通知對方，并按照合同及有關規(guī)定辦理移交手續(xù)。

　　第四十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本辦法第四十二條規(guī)定的資料。

　　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當向當?shù)厣鐓^(qū)居民委員會通報，并支持、配合居民委員會做好相關工作。

　　第四十九條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務合同終止或者解除后的10日內(nèi)向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報物業(yè)主管部門備案：

　　㈠對預收的物業(yè)管理服務費用按實際使用結(jié)算，多收的部分予以退還；

　�、嬉平蝗�部物業(yè)檔案資料和有關的財務賬冊；

　　㈢移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。

　　第七章 物業(yè)的使用和維護

　　第五十條 業(yè)主和使用人使用房屋不得有下列行為：

　�、鍝p壞房屋承重結(jié)構，改變或破壞房屋外貌，改變房屋用途；

　　㈡對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行鑿、拆、搭、占等；

　�、绱娣乓兹肌⒁妆�、劇毒、放射性等危險物品；

　�、枥�用房屋從事危害公共利益和危害他人正當權益的活動；

　�、榉�律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　業(yè)主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負。

　　第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　㈠踐踏、占用綠地，占用通道等共用場地；

　　㈡擅自改變房屋及其配套設施的用途、結(jié)構、外觀，違反規(guī)定安裝外墻防護設施，損毀設施、設備，危及房屋安全；

　�、鐏y搭亂建，在房屋公用部位亂堆亂放、隨意占用；

　�、鑱y停亂放車輛；

　�、槠茐木G化，損毀樹木、園林藝術雕塑，影響景觀；

　　㈥亂拋亂堆垃圾雜物，傾倒余土廢渣，堆放排放有毒物質(zhì)，污染環(huán)境，存放易燃、劇毒、放射性等危險物品；

　　㈦飼養(yǎng)禽畜；

　　㈧發(fā)生超過國家規(guī)定標準的噪音；

　�、碓诮ㄖ�物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　�、罘�律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第五十二條 業(yè)主或物業(yè)使用人進行裝修、維修、檢修工程的，應當遵守房屋使用說明書和業(yè)主公約，并事先與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議。協(xié)議范本由物業(yè)主管部門免費提供，內(nèi)容應當包括：

　�、逖b修、維修、檢修工程的實施內(nèi)容和期限；

　　㈡允許施工的時間；

　　㈢廢棄物的清運與處置；

　　㈣住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；

　　㈤禁止行為和注意事項；

　　㈥服務費用與違約責任；

　　㈦其他需要約定的事項。

　　第五十三條 有關施工單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事工程建設或檢修工程時，須事先告知物業(yè)管理企業(yè)，接受物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督，確保區(qū)內(nèi)物業(yè)完好，工程垃圾應及時清理，工程完工后應清理好施工現(xiàn)場并恢復原狀。

　　供水、供電單位人員及車輛應憑工作證件或車輛標志進入物業(yè)管理區(qū)域進行有關設施的搶修、檢修、維護工作。

　　第五十四條 有關施工單位因施工或檢修，損壞了區(qū)內(nèi)物業(yè)的，應給予賠償。

　　第五十五條 建筑物的維修責任明確的，由責任人負責維修，其他則按下列規(guī)定執(zhí)行：

　　㈠房屋自有部分由業(yè)主或使用人負責維修；

　�、媾�連部分，由毗連部分的業(yè)主共同負責維修；

　　㈢建筑物本體共有部分，由該建筑物所有業(yè)主共同負責維修；

　�、栉飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有設施、設備、場地，由全體業(yè)主共同負責維修；

　�、榉课菁案綄僭O施影響市容，危及毗鄰房屋安全及公共安全的，由業(yè)主或使用人負責維修。業(yè)主或使用人拒不維修的，經(jīng)業(yè)主大會同意后，由物業(yè)管理公司進行維修，其費用由業(yè)主或使用人承擔。

　　第五十六條 住宅建設工程招標時，建設單位應當按照國家有關規(guī)定在招標文件中明確按照工程價款結(jié)算總額5%的比例預留建設工程質(zhì)量保證金，并與施工單位在合同中對涉及質(zhì)量保證金的事項進行約定。住宅建設工程竣工結(jié)算后，建設單位應當按照合同約定及時向施工單位支付工程結(jié)算價款并預留質(zhì)量保證金。

　　建設工程質(zhì)量保證金應當專戶儲存，專項用于支付因施工單位原因造成住宅物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題而發(fā)生的鑒定和維修費用，不得挪作他用。

　　合同約定的質(zhì)量保證金預留期滿后，建設單位應當及時返還給施工單位。

　　第五十七條 設立住宅物業(yè)專項維修資金，專項用于物業(yè)共有部位、共有設施、設備保修期滿后維修、更新和改造。具體辦法另行制定。

　　開發(fā)建設單位在前期物業(yè)管理中，不得動用物業(yè)專項維修資金。

　　第八章 物業(yè)服務收費

　　第五十八條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

　　物業(yè)管理服務收費包括下列項目：

　�、骞�共性服務收費，實行政府定價，包括物業(yè)管理范圍內(nèi)房屋建筑與裝修管理、公共設施、設備的日常養(yǎng)護與維護、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場管理等收費；

　�、鎸ｍ椃�務收費，實行政府指導價，包括電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水和中央空調(diào)等房屋設備運行服務的收費；

　　㈢特殊服務收費，實行經(jīng)營者自主定價，用于物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主、使用人個別需求提供的特約服務。

　　第五十九條 普通住宅物業(yè)服務收費的政府定價和政府指導價由價格主管部門會同物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，通過聽證，制定相應的等級基準價和浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主（在成立業(yè)主委員會前的前期物業(yè)管理由物價部門制定試行收費標準）與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。其他商品住宅和非商品住宅的公共性和專項性物業(yè)管理服務收費按控制最高利潤率的形式進行價格管理（普通住宅最高不超過10%，高級公寓、別墅區(qū)、寫字樓、商住樓、營業(yè)樓和大型商品交易市場不超過15%計取利潤）。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況進行公示。

　　第六十條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制、酬金制等形式約定計費方式。

　　包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　第六十一條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅賦和物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤。

　　實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。酬金由雙方在物業(yè)服務合同中約定比例或數(shù)額。

　　物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分，具體由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同中約定：

　　㈠管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　�、嫖飿I(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　㈢物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　�、栉飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　�、槲飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　�、晡飿I(yè)管理企業(yè)所管物業(yè)支付的辦公費用；

　�、胛飿I(yè)管理企業(yè)所管物業(yè)發(fā)生的固定資產(chǎn)折舊；

　�、煳飿I(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　�、斫�(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

　　第六十二條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務費用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每6個月不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。

　　第六十三條 物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定，聘請具有法定資格的專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

　　第六十四條 物業(yè)服務收費按產(chǎn)權面積計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準，包括套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積；未辦產(chǎn)權證的，以物業(yè)買售合同中建筑面積為準。另有約定的除外。

　　物業(yè)服務收費一般按月計收。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、使用人共同約定，可以預收，除業(yè)主、使用人自愿外，一次最多可預收三個月的費用。

　　第六十五條 裝修、維修、檢修工程產(chǎn)生的垃圾應當按照市有關規(guī)定堆放到指定的地點。由業(yè)主或物業(yè)使用人自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

　　第六十六條 業(yè)主或使用人在辦完購房或租賃手續(xù)（指交接鑰匙）后的次月起，物業(yè)管理公共性服務費由業(yè)主或使用人按月交納；納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。

　　未使用或入住的房屋，不交納設備運行專項服務費。

　　前期物業(yè)管理期間物業(yè)服務收費按照第三十七條執(zhí)行。

　　第六十七條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用。未結(jié)清的費用，由新業(yè)主承擔。

　　第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可按不超過委托收取總額3‰ 或按戶定額收取的方式向委托單位收取手續(xù)費，具體標準在雙方的委托合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　物業(yè)區(qū)域內(nèi)的走廊、樓梯、公共設施、綠化地等公共用水、用電費用可以并入物業(yè)服務費內(nèi)一并收取。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的電梯用電、二次供水設備用電按照供電、供水企業(yè)規(guī)定的辦法合理分攤，另行收取。

　　第六十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益主要用于補充物業(yè)專項維修資金。

　　第七十條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　第九章 責任

　　第七十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會違法作出的決定，由物業(yè)主管部門責令限期改正或者撤銷，并通告全體業(yè)主。

　　第七十二條 有下列情形之一的，由物業(yè)主管部門依照《物業(yè)管理條例》、《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定予以處罰：

　�、逦慈〉觅Y質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，或以欺騙手段取得資質(zhì)證書的；

　　㈡開發(fā)建設單位不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的；

　�、缥唇�(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的；

　�、栝_發(fā)建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；

　�、殚_發(fā)建設單位未將工程建設資料移交的；

　�、觊_發(fā)建設單位未進行前期物業(yè)管理的；

　�、腴_發(fā)建設單位、公有住房售房單位未設立專項維修資金或者擅自動用專項維修資金的；

　�、煳飿I(yè)管理企業(yè)不履行服務責任并造成惡劣影響的。

　　第七十三條 業(yè)主或者使用人不按物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理、維修等分攤費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以催繳，責令其限期交付；逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒有約定的，可根據(jù)國家有關規(guī)定按日加收欠繳金額3‰的滯納金；經(jīng)催收仍不交付的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照業(yè)主公約、物業(yè)服務合同的約定或通過法律渠道追繳。

　　第七十四條 物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

　　第七十五條 違反本辦法第五十條、第五十一條的，由有關行政管理部門按照各自的職責和相關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

　　第十章 附則

　　第七十六條 本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指一幢房屋內(nèi)部由整幢房屋的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、己承重結(jié)構、室外墻面、屋頂?shù)炔课弧?/P>

　　共用設備，是指一幢房屋內(nèi)部，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的由整幢房屋的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、電梯、防雷裝置、消防器具等設備。

　　共用設施，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的由業(yè)主、使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明設施、消防設施、排水管道、窖井、化糞池、垃圾站（房）、公益性文體設施等。

　　房屋承重結(jié)構是指房屋的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?/P>

　　第七十七條 本辦法“以上”均含本數(shù)，“以下”均不含本數(shù)。

　　第七十八條 本辦法自2006年6月1日起施行。分宜縣物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。