目前國內(nèi)項(xiàng)目管理火熱興起，國內(nèi)的很多企業(yè)開始重視項(xiàng)目管理的應(yīng)用，包括對項(xiàng)目經(jīng)理、中高層經(jīng)理甚至全員的項(xiàng)目管理培訓(xùn)，同時(shí)也有一些企業(yè)開始進(jìn)行項(xiàng)目管理的咨詢。那么在當(dāng)前情況下，企業(yè)如何規(guī)劃項(xiàng)目管理呢？項(xiàng)目管理對企業(yè)有什么幫助呢？如惠普公司、聯(lián)想集團(tuán)、方正奧德等公司都有比較多的投入，其收益也是顯而易見的，體現(xiàn)在公司管理制度的改進(jìn)，職員項(xiàng)目管理水平和意識的提高，而最直接的表現(xiàn)就是，成功項(xiàng)目的數(shù)量的增加和項(xiàng)目實(shí)施的利潤的提高。

　　應(yīng)該說我國的項(xiàng)目管理水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于西方的發(fā)達(dá)國家，國外成熟的項(xiàng)目管理理論已經(jīng)發(fā)展了幾十年，但我國真正的引進(jìn)也只是在最近幾年，還沒有真正形成屬于自己的項(xiàng)目管理理論體系，只是在簡單地學(xué)習(xí)和模仿。筆者就這一問題進(jìn)行深入探討。

　　1、項(xiàng)目概況

　　從牡丹江房地產(chǎn)開發(fā)市場情況看，總量上看已大大超過市場的正常需求，今年新開工近 200 萬 m2，加上結(jié)轉(zhuǎn)工程和存量房，到年底上市量可達(dá) 250~300 萬 m2.遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過正常的市場需求。從供應(yīng)總體形勢上看，需求總量趨于平穩(wěn)，而增長總量過大。從價(jià)位上看，前兩年房價(jià)上漲較快，一般普通住宅由 1998年的 1 500 元/m2 漲到 2000 年的 1 700 元/ m2，上漲幅度 15%~20%.無論從總量上、價(jià)格上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了老百姓的正常承受能力。

　　該市房地產(chǎn)市場需求在總量上趨于平穩(wěn)，不會有大起大落，購房者是普通工薪族中、低收入的大眾層為主，當(dāng)然對高檔住宅的需求也還會有一定的比例，但不會太大。這就是在今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)市場的基調(diào)。小區(qū)建設(shè)該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積 4.3 萬 m2，根據(jù)市規(guī)劃局給定的范圍，此片共有被動遷戶 242戶，無照房住宅 10 戶，拆除面積 453.13 m2；非住宅 4 戶，拆除面積 864.30 m2，安置面積 1.529 m2.

　　2、項(xiàng)目開發(fā)前期規(guī)劃

　�。�1）項(xiàng)目選址。隨著城市開發(fā)腳步的加快，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造和完善，城市主干路，購房者偏愛購買環(huán)境好，離江邊公園較近的房子。一是空氣質(zhì)量較好。二是方便晨練等活動。該片臨近江堤，周邊有很多的學(xué)校。周邊已經(jīng)竣工的房屋門市已經(jīng)開始向汽車配件方向發(fā)展，有望開發(fā)后成為汽配一條街。

　　可行性研究的主要依據(jù)是牡丹江市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃。經(jīng)過主管部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目開發(fā)文件。有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料。主要研究以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目概況，項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查和動遷安置情況，市場銷售情況預(yù)測和建設(shè)規(guī)模確定，規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案選擇，建筑市場情況及建材供給情況，環(huán)境影響和環(huán)保情況，開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)及社會效益分析。

　　（2）規(guī)劃建設(shè)總面積 4.300 萬 m2，還動遷面積 1.529 萬 m2，其中，住宅為 1.370 萬 m2，門市為 0.159萬 m2，可出售商品房面積為 2.771 萬 m2，其中，住宅為 2.291 萬 m2，門市為 0.480 萬 m2.估算單位造價(jià)為 600 元/ m2，工程總造價(jià)：2 580 萬元。預(yù)計(jì)銷售收入為 5 430 萬元，其中，商品房收入為 4 772 萬元，動遷戶重置收入為 300 萬元。

　　預(yù)計(jì)支出為 5 249.25 萬元。

　　收入-支出=5 430 萬元-5 249.25 萬元=180.75 萬元。

　　與該項(xiàng)目同期可實(shí)施的備選方案有兩個(gè)。其中，方案一公寓的開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃 5.4 萬 m2，動遷比 1：0.46，預(yù)期利潤 100 萬元。方案二家園小區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃 6.8 萬 m2，動遷比 1：0.41，預(yù)期利潤 70 萬元。通過對兩個(gè)項(xiàng)目的綜合考察和測算，動遷比相對較大，預(yù)期利潤降低很大，投資的風(fēng)險(xiǎn)也增加了。通過社會問卷調(diào)查和專家研究意見，綜合考評三個(gè)方案的可行性，得出該項(xiàng)目可行的結(jié)論。

　　（3）該小區(qū)共設(shè)計(jì)住宅 470 套，其中，按規(guī)定設(shè)計(jì)還動遷戶用房 240 套。根據(jù)地段情況、購買力情況、周邊銷售形式等因素確定的設(shè)計(jì)方案，商品房設(shè)計(jì)按小戶型 70 m2 以內(nèi)占 30%、中戶型 70~110 m2占 40%、大戶型 110 m2 以上占 30%的比例進(jìn)行設(shè)計(jì)。

　�。�4）施工期質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制。工程質(zhì)量就是房地產(chǎn)企業(yè)的生命，合理的工程進(jìn)度和造價(jià)就是效益。在工程施工設(shè)計(jì)中，必須充分考慮工程進(jìn)度的科學(xué)合理性，充分考慮材料的成本、質(zhì)量控制，保證房地產(chǎn)商品的質(zhì)量。馨園小區(qū)的建設(shè)階段質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制等管理規(guī)劃編制依據(jù)和文件主要內(nèi)容如下：

　　小區(qū)綜合樓總占地面積為 2 萬 m2，建筑基底面積為面 6 461 m2，道路廣場面積 4 528 m2，綠化面積9 011 m2.包括大小棟號共 5 項(xiàng)，分別是 1#、2#、3#、變電所（換熱站、水泵房）、半地下車棚。其中，配套設(shè)施建筑面積 2 081 m2，位于小區(qū)正中心部位，該樓共 2 層，底層層高 4.2m，總建筑高度 12.4m.

　　在投資控制中積極搞好建經(jīng)核算，減少一切不必要的損失和支出，在工程結(jié)算審核上遵守合同，執(zhí)行定額，精打細(xì)算，嚴(yán)格審核，是提高企業(yè)效益的重要環(huán)節(jié)。按照初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破，限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡單地將投資切一刀，而是包含了尊重科學(xué)，尊重實(shí)際，實(shí)事求是、精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容，為鼓勵促進(jìn)設(shè)計(jì)人員做好方案選擇，要把競爭機(jī)制引入設(shè)計(jì)部門，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，促進(jìn)設(shè)計(jì)人員增強(qiáng)競爭意識，增強(qiáng)危機(jī)感受和緊迫感，克服方案比選的片面性和局限性，要鼓勵設(shè)計(jì)人中解放思想，開拓新路，激發(fā)創(chuàng)作靈感，使功能好、造價(jià)低、效益高、技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案脫穎而出。主動控制應(yīng)用在工程項(xiàng)目建設(shè)全過程，主動地控制工程造價(jià)。

　　3、項(xiàng)目營銷策劃及資金運(yùn)作情況

　　該市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場需求的基本情況是進(jìn)入 2002 年有人稱其為小戶型年，相對于適應(yīng)中低收入家庭的低價(jià)位住房卻出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性短缺，總量不能適應(yīng)中低收入家庭的住房需求。這說明開發(fā)商對低價(jià)位住房市場的淡漠，失去應(yīng)有的重視。房地產(chǎn)營銷主要手段是，根據(jù)當(dāng)時(shí)建設(shè)主管部門的有關(guān)要求，可以在場地達(dá)到了三通一平，建設(shè)方案確定后，建設(shè)投資達(dá)到了 30%以上即可以進(jìn)行商品房預(yù)售工作。提高資金利用率，措施落到實(shí)處，服務(wù)落到家門口，以確保資金的回籠。

　　首先，要做好市場調(diào)研，確定營銷目標(biāo)。要對房地產(chǎn)市場狀態(tài)進(jìn)行研究，以期對該類市場目前和來供需進(jìn)行分析。經(jīng)濟(jì)適用房有效供給不足。要想到客戶之所想，客戶想不到的，要靠自己的專業(yè)知為客戶想到。其中，以建筑的地址選擇最能體現(xiàn)開發(fā)商對于建設(shè)“用心”程度，理想居所環(huán)境的三個(gè)件是講究居住環(huán)境的舒適性，講究住家生活的寧靜。講究住宅未來的發(fā)展性。其次，還要做好廣告宣傳以外力發(fā)展自己。調(diào)查研究購房者的具體需求和購買動機(jī)，大膽策劃，善于“造勢”。新居在推出前，分利用現(xiàn)有的資源進(jìn)行“造勢”，具體內(nèi)容如免費(fèi)預(yù)售登記、特價(jià)房等。最后，抓住時(shí)機(jī)，靈活經(jīng)營，立品牌意識，創(chuàng)造企業(yè)形象。

　　4、項(xiàng)目后評價(jià)

　　該項(xiàng)目的實(shí)施總體上還是成功的。項(xiàng)目按照原計(jì)劃的步驟的進(jìn)行。項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目質(zhì)量都在計(jì)劃制內(nèi)，而且項(xiàng)目效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了計(jì)劃目標(biāo)。其中聯(lián)合開發(fā)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)成功地解決了公司開發(fā)中的短缺流動資金周轉(zhuǎn)問題。設(shè)計(jì)方面從公司的設(shè)計(jì)意見反饋書中可以看出還是符合開發(fā)商建設(shè)開發(fā)意圖的。強(qiáng)平面配置及室內(nèi)格局的合理與使用順暢是提高附加價(jià)值的首要工作，減少室外與室內(nèi)使用面積的浪費(fèi)使每一平方的面積都做最合理的安排，使每個(gè)不同用途的空間能發(fā)揮最高的附加價(jià)值。

　　對成本的控制是同時(shí)考慮設(shè)計(jì)與施工 2 個(gè)方面。一般而言，設(shè)計(jì)階段決定的成本高達(dá) 70%，發(fā)包段是 20%，施工階段 6%，保修階段 4%.對降低工程成本的方法是由研討設(shè)計(jì)開始，對不利于成本的素逐一提出并加以研討。作業(yè)內(nèi)容包括設(shè)計(jì)內(nèi)容合理性、材料質(zhì)量、品牌、發(fā)包價(jià)格、施工方法難易與合理性、工期、質(zhì)量、成本構(gòu)成與分配比例、預(yù)算控制、合同管理、工程變更、工程糾紛索賠、工損害鑒定、決算等將進(jìn)度做合里安排，如能縮短工期意味著提前竣工使用，科學(xué)的資金運(yùn)用計(jì)劃，將造更大效益。

　　財(cái)務(wù)評價(jià)著重計(jì)算成本利潤率和投資回收期。

　　（1）成本利潤率。是指項(xiàng)目建成基本售出后利潤總額與項(xiàng)目總開發(fā)成本的比率。它是考察項(xiàng)目單投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。其計(jì)算公式為：

　　項(xiàng)目成本利潤率=（項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)值－總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本×100%

　　=（5 560 萬元－4 080 萬元）/ 4 080 萬元×100%=36.27%

　　在財(cái)務(wù)評價(jià)中將成本利潤率與行業(yè)平均成本利潤率對比，可以判斷項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)本行業(yè)的平均水平。成本利潤率越大，說明項(xiàng)目投資效益越好。開發(fā)商利潤率是開發(fā)商所承擔(dān)的開發(fā)險(xiǎn)的回報(bào)。

　�。�2）投資回收期。是指項(xiàng)目的凈收益（包括利潤和折舊）抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流資金）所需要的年限。它是反映項(xiàng)目投資回收速度的靜態(tài)指標(biāo)。投資回收期一般從建設(shè)開始年算起，可以從投入使用開始年算起。為避免誤解，在計(jì)算這個(gè)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)注明起算時(shí)間式。

　　根據(jù)公司財(cái)務(wù)提供的凈現(xiàn)金流量表，第 2 年累計(jì)凈現(xiàn)金流量為－165 萬元，第 3 年累計(jì)凈現(xiàn)金流首次出現(xiàn)正值，凈現(xiàn)金流量為 890 萬元，求出 Pt =2.19 年。

　　在項(xiàng)目評價(jià)中將算出的投資回收期（Pt）與部門或行業(yè)的基準(zhǔn)回收期（Pc=3.5 年）比較，因Pt <Pc則該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可取的。

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