魯政發(fā)[2000]38號

各市人民政府、行署，各縣（市）人民政府，省政府各部門、各直屬機構(gòu)，各大企業(yè)，各高等院校：

　　現(xiàn)將《山東省城市經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》印發(fā)給你們，望認真貫徹執(zhí)行。

　　山東省城市經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為加快城市住房建設(shè)，建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系，解決城市居民的住房困難，改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，使住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟增長點和政府的民心工程，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱經(jīng)濟適用住房，是指經(jīng)國家或省批準(zhǔn)，享受政府扶持政策，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的普通住房。

　　第三條 經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)必須堅持城市政府總攬，以項目帶開發(fā)的方針；堅持市場導(dǎo)向，總量控制，以銷定建，限價銷售的原則；堅持節(jié)約用地，合理用地，并與舊城改造相結(jié)合的原則；堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。

　　第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門主管全省的經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理工作。市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)本轄區(qū)的經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理工作。計劃、財政、國土資源、物價、房管、稅務(wù)等有關(guān)部門按照各自職責(zé)協(xié)助做好經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理工作。

　　第二章 項目管理

　　第五條 經(jīng)濟適用住房要納入房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，由城市人民政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一組織建設(shè)。

　　第六條 各級政府建設(shè)行政主管部門要建立住房項目庫，搞好住宅建設(shè)項目儲備。納入項目庫的住宅項目作為制定經(jīng)濟適用住房發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)計劃的依據(jù)。

　　第七條 各級計劃、建設(shè)部門要嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，認真做好項目的規(guī)劃設(shè)計和工程管理工作，確保工程建設(shè)質(zhì)量。列入年度投資設(shè)計的項目，先由建設(shè)部門提出審查意見。凡建筑面積10萬平方米以上及省屬和中央駐魯單位住房開發(fā)項目，可行性研究報告報省計劃部門審批，其余項目由市地計劃部門審批。

　　經(jīng)濟適用住房發(fā)展規(guī)劃和年度投資計劃，由市地計劃部門會同建設(shè)、國土資源等部門依據(jù)市場需求和住宅項目庫儲備情況編制，按規(guī)定上報批準(zhǔn)后，由省計劃部門會同建設(shè)、國土資源等部門分解下達。

　　第八條 建設(shè)行政主管部門依據(jù)下達的年度經(jīng)濟適用住房計劃，組織開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用住房項目進行公開招投標(biāo)，確定開發(fā)建設(shè)單位，并由中標(biāo)單位按規(guī)定到有關(guān)部門辦理規(guī)劃、建設(shè)、土地等有關(guān)手續(xù)。

　　第九條 經(jīng)濟適用住房建設(shè)必須符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，堅持綜合開發(fā)，嚴(yán)格限制零星、分散建設(shè)。利用已有劃撥土地集資、合作建房，須經(jīng)建設(shè)、計劃、規(guī)劃等有關(guān)部門批準(zhǔn)。有條件的應(yīng)將土地轉(zhuǎn)換到住宅小區(qū)內(nèi)集中建設(shè)。

　　第三章 開發(fā)建設(shè)管理

　　第十條 經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)單位必須具有房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門頒發(fā)的開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書和工商行政管理部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。未取得營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書的單位和個人，均不得從事經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)。

　　第十一條 經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)資金主要包括公房出售收入、住房補貼、企業(yè)自有資金、商業(yè)性貸款和政策性貸款等。各地歸集的公房出售收入在保證所有權(quán)單位正常使用的前提下，剩余部門主要用于政府開發(fā)的經(jīng)濟適用住房建設(shè)。

　　第十二條 經(jīng)濟適用住房開發(fā)主管部門根據(jù)市場需求提出經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)資金使用計劃，由住房資金管理機構(gòu)根據(jù)資金使用計劃和貸款合同及時發(fā)放政策性建房貸款。

　　第十三條 經(jīng)濟適用住房的規(guī)劃設(shè)計、施工、建設(shè)監(jiān)理、材料供應(yīng)、物業(yè)管理，要實行公開招投標(biāo)，并按規(guī)定簽定招投標(biāo)合同。

　　承擔(dān)經(jīng)濟適用住房規(guī)劃、設(shè)計、施工和開發(fā)建設(shè)任務(wù)的單位應(yīng)將其名稱、工程內(nèi)容、工期、質(zhì)量保證措施向社會公布，接受主管部門和社會公眾監(jiān)督。

　　第十四條 經(jīng)濟適用住房小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計要嚴(yán)格執(zhí)行國家《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，不符合規(guī)范要求的，不得開工建設(shè)。小區(qū)建筑規(guī)模在10萬平方米以上的規(guī)劃設(shè)計方案和可行性研究報告必須報省主管部門組織專家進行評審優(yōu)化，不足10萬平方米的由各市地組織評審優(yōu)化。

　　小區(qū)要有環(huán)境設(shè)計，新區(qū)的綠化面積不得少于35％。合理確定建筑密度，一般以多層為主。

　　第十五條 經(jīng)濟適用住房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行《山東省住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》及其他有關(guān)規(guī)定，建筑面積與套型執(zhí)行二類或三類標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十六條 開發(fā)建設(shè)單位必須按照經(jīng)濟適用住房開發(fā)合同規(guī)定的內(nèi)容和規(guī)劃設(shè)計要求進行開發(fā)建設(shè)。

　　第十七條 開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用住房，要積極推廣使用新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，實現(xiàn)住宅部件的標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、系列化。要大力推廣使用新型墻體輕質(zhì)材料和節(jié)能塑鋼門窗等新產(chǎn)品，嚴(yán)格限制實心粘土磚的使用。

　　第十八條 經(jīng)濟適用住房規(guī)劃、勘察設(shè)計、施工、材料供應(yīng)單位要樹立精品意識。

　　所有經(jīng)濟適用住房項目包括政府直接組織建設(shè)的項目，都要建立工程質(zhì)量行政領(lǐng)導(dǎo)人責(zé)任制、項目法人制、參建單位工程質(zhì)量領(lǐng)導(dǎo)人責(zé)任制、工程質(zhì)量終身負責(zé)制。

　　經(jīng)濟適用住房合格率要達到100%，優(yōu)良率達到40%以上，使用年限不低于50年。

　　第十九條 開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用住房，要按照《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》等有關(guān)規(guī)定，進行住宅初裝修或菜單式裝修。

　　第二十條 經(jīng)濟適用住房竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向主管部門提出綜合驗收申請，主管部門按開發(fā)合同規(guī)定的內(nèi)容和建設(shè)部《住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》驗收合格后方可交付使用。

　　第四章 優(yōu)惠政策

　　第十一條 經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地實行行政劃撥方式供給。

　　國家和省政府批準(zhǔn)的合法收費均減半征收。

　　有關(guān)收費部門向經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位收取的各種價外收費、基金，應(yīng)按規(guī)定計算繳納有關(guān)稅金，并由經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位代扣后上交稅務(wù)部門。

　　城市人民政府還要制定其他優(yōu)惠政策，相應(yīng)減免有關(guān)費用。

　　第二十二條 經(jīng)濟適用住房小區(qū)內(nèi)的非經(jīng)營性公用配套建設(shè)資金，由主管部門作出經(jīng)濟測算，按省政府《關(guān)于加快城市住房建設(shè)提高居民居住水平的決定》（魯政發(fā)[1996] 50號）等有關(guān)規(guī)定，從城市國有土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)資金中解決50%，另外50%攤?cè)敕績r。要嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院關(guān)于停止征收商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費和不再無償劃撥經(jīng)營性公建設(shè)施的規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性的設(shè)施，誰經(jīng)營誰投資，不列入房價。配套基礎(chǔ)設(shè)施要與小區(qū)住宅同步建設(shè)，同步交付使用。

　　第二十三條 經(jīng)濟適用住房實行《企業(yè)交費登記卡》制度。開發(fā)建設(shè)單位持開發(fā)建設(shè)合同到當(dāng)?shù)匚飪r部門領(lǐng)取《企業(yè)交費登記卡》，收費單位向經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位收費，必須出示《收費許可證》、《收費員證》，并在《企業(yè)交費登記卡》上如實登記收費情況，否則建設(shè)單位有權(quán)拒交。經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位申報銷售價格時將《企業(yè)交費登記卡》送交發(fā)證部門。

　　第二十四條 對符合條件的購、建經(jīng)濟適用住房的單位和個人，有關(guān)商業(yè)銀行和住房資金管理中心應(yīng)根據(jù)建設(shè)資金使用計劃，及時提供政策性和商業(yè)性住房貸款，貸款利率不得超過國家規(guī)定的利率標(biāo)準(zhǔn)。

　　第五章 銷售及售后管理

　　第二十五條 經(jīng)濟適用住房的出售對象是中低收入家庭，并優(yōu)先出售給中低收入家庭中的無房戶、危房戶和住房困難戶以及烈軍屬、教師和政府公務(wù)員。

　　第二十六條 經(jīng)濟適用住房實行政府指導(dǎo)價。城市人民政府要通過落實優(yōu)惠政策，清理亂收費，確保房價構(gòu)成合理。大城市房價一般控制在每平方米1200元左右，中等城市控制在1000元左右，小城市控制在800元左右。城市人民政府應(yīng)定期向社會公布住房銷售價格。

　　開發(fā)企業(yè)依法自主定價銷售的商品房，一律不得冠以“安居工程”或“經(jīng)濟適用住房”的名稱。

　　任何單位都不得在原劃撥土地上以集資或使用建房的名義開發(fā)經(jīng)營商品房謀利。

　　第二十七條 經(jīng)濟適用住房銷售價格由以下因素構(gòu)成：

　　1、建設(shè)用地的征地和拆遷補償、安置費；

　　2、勘察設(shè)計和前期工程費；

　　3、建筑及設(shè)備安裝費；

　　4、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）一半計入房價；

　　5、以1——4項之和收取的2%以下的管理費；

　　6、以1——4項之和收取的3%以下的利潤；

　　7、貸款利息；

　　8、稅金。

　　第二十八條 購買經(jīng)濟適用住房實行申請、審批制度。各地要建立健全中低收入購房戶的申報、登記、審批和監(jiān)督機制。高收入、中低收入和最低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)線由各市地自行確定，每年公布一次。經(jīng)批準(zhǔn)有購房資格的家庭憑《購房許可證》購房，每戶只準(zhǔn)購買一套經(jīng)濟適用住房。

　　第二十九條 經(jīng)濟適用住房應(yīng)按職工規(guī)定享受的標(biāo)準(zhǔn)出售，超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的面積按市場價銷售。

　　第三十條 購買經(jīng)濟適用住房可一次付款，也可按進度分期付款。購房款不足時，可申請抵押貸款，已交納住房公積金的職工還可申請公積金貸款。

　　第三十一條 購買經(jīng)濟適用住房，房款付清后產(chǎn)權(quán)歸已，依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，并將經(jīng)濟適用住房的性質(zhì)在《房屋所有權(quán)證書》中載明。已購經(jīng)濟適用住房，上市交易應(yīng)按規(guī)定繳納土地出讓金。

　　第三十二條 凡將經(jīng)濟適用住房上市轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)房屋所在地主管部門登記備案，并按規(guī)定辦理。購房戶出售經(jīng)濟適用住房后，不得再申請購買經(jīng)濟適用住房的。在房改中購房面積不足標(biāo)準(zhǔn)的職工如何購買經(jīng)濟適用住房，由各城市人民政府確定。

　　第三十三條 經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)單位要對工程質(zhì)量負終身責(zé)任。房屋銷售時要向購房戶出示入住許可證明，簽訂《商品房購銷合同》，并做好與物業(yè)管理的銜接工作。同時向購房戶發(fā)放《商品住宅使用說明書》、《商品住宅質(zhì)量保證書》，對住宅結(jié)構(gòu)及使用功能作認真說明，并按規(guī)定對住宅的面積、各部位的質(zhì)量、保修期等作出承諾。

　　第三十四條 保修期內(nèi)，由開發(fā)建設(shè)單位對房屋進行維修。因質(zhì)量原因致使房屋原使用功能受到影響購房戶造成損失的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)賠償責(zé)任。房屋交付使用后，購房戶認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房戶有權(quán)退房；給購房戶造成損失的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第三十五條 經(jīng)濟適用住房要實行物業(yè)管理。嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部制定的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》；要按照物業(yè)管理委托合同確定收費服務(wù)項目和標(biāo)準(zhǔn)；要建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施的專項維修資金；要規(guī)范管理與服務(wù)，提高物來管理水平。

　　第六章 附則

　　第三十六條 加強對經(jīng)濟適用住房建設(shè)、銷售的監(jiān)督、檢查。主管部門要將經(jīng)濟適用住房的政策、建設(shè)出售情況公開，有關(guān)部門要加強對經(jīng)濟適用住房的監(jiān)督、檢查和審計。

　　第三十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行。