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遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例

2000-01-27 14:56    【  【打印】【我要糾錯】

 。2000年1月27日遼寧省第九屆人民代表大會常務委員會公告第29號公布)

  第一章 總則

  第一條 為加強和完善城市住宅區(qū)物業(yè)管理,保障物業(yè)的合理使用,創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,根據(jù)國家有關規(guī)定,制定本條例。

  第二條 本條例適用于我省行政區(qū)域內城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。

  城市新建住宅區(qū)和共有設施設備齊全的城市原有住宅區(qū),應當實行物業(yè)管理;配套設施不全的原有住宅區(qū),應由當?shù)卣M織整治,達到規(guī)定的條件后實行物業(yè)管理。

  第三條 物業(yè)管理應遵循公開、公平、互利、便民的原則,實行招標投標制度。

  一個物業(yè)管理區(qū)域只能選聘一個物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一管理。

  第四條 本條例所稱城市住宅區(qū)是指以住宅為主,配套設施齊全,達到一定規(guī)模的城市居住區(qū)域。

  本條例所稱城市住宅區(qū)物業(yè)(以下簡稱物業(yè)),是指城市住宅區(qū)內房屋及相關共用設施設備和共有場地。

  本條例所稱物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定,對既有物業(yè)進行管理和對業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務的活動。

  本條例所稱業(yè)主指物業(yè)所有權人。

  本條例所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

  第五條 省建設行政主管部門和市、縣(含縣級市、區(qū),下同)人民政府主管房產(chǎn)行政管理的部門是本行政區(qū)域內的物業(yè)行政主管部門。

  街道辦事處和其他有關部門在各自的職權范圍內,對物業(yè)管理工作進行指導、協(xié)調和監(jiān)督。

  第二章 業(yè)主、物業(yè)使用人的自治管理

  第六條 房屋出售率或者人住率達到50%以上的新建住宅區(qū)和達到物業(yè)管理規(guī)定條件的原有住宅區(qū),由市、縣物業(yè)行政主管部門指導街道辦事處組織召開業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會,選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會。

  一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個物業(yè)管理委員會。

  第七條 業(yè)主、物業(yè)使用人的權利、義務:

 。ㄒ唬┫碛形飿I(yè)管理服務的權利;

  (二)享有業(yè)主、物業(yè)使用人代表大會代表和物業(yè)管理委員會委員的選舉權和被選舉權;

 。ㄈQ定有關物業(yè)管理的重大事項。

 。ㄋ模┍O(jiān)督物業(yè)管理委員會的工作;

 。ㄎ澹﹫(zhí)行業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表大會、物業(yè)管理委員會的有關決議、決定;

 。┳袷赜嘘P物業(yè)管理的法律、法規(guī)和物業(yè)管理公約;

 。ㄆ撸┌凑绽U納物業(yè)管理服務費用。

  第八條 業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會具有下列權利:

 。ㄒ唬┻x舉、撤換物業(yè)管理委員會的組成人員;

 。ǘ⿲徸h通過物業(yè)管理委員會章程和物業(yè)管理公約;

  (三)改變或者撤銷物業(yè)管理委員會作出的不適當決定;

  (四)決定物業(yè)管理服務項目、收費標準等重大事項。

  業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會,每年至少召開一次,必要時經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人或者代表的提議,可隨時召開業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會。

  第九條 物業(yè)管理委員會由主任一人、副主任和委員若干人組成,每屆任期3年。

  第十條 物業(yè)管理委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內,到所在地縣以上物業(yè)行政主管部門備案。

  第十一條 物業(yè)管理委員會每半年至少召開一次會議。會議必須有半數(shù)以上委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過。

  物業(yè)管理委員會召開會議可以根據(jù)需要邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會等有關方面參加。

  第十二條 物業(yè)管理委員會的職責:

  (一)維護業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權益;

 。ǘ┩ㄟ^招標選聘、續(xù)用符合條件的物業(yè)管理企業(yè),并與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同;

 。ㄈ⿲徸h物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度物業(yè)管理計劃和管理服務的重大措施;

  (四)聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動;

 。ㄎ澹┐_定或者調整物業(yè)管理服務內容,并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收繳物業(yè)管理服務費;

  (六)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理公約,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理工作,監(jiān)督共用設施設備和共用場地的合理使用。

  第三章 物業(yè)管理企業(yè)

  第十三條 物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)行政主管部門資質審查,并經(jīng)工商行政管理機關登記注冊,領取營業(yè)執(zhí)照。

  第十四條 物業(yè)管理企業(yè)的權利、義務:

 。ㄒ唬┌凑蘸贤,制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;

 。ǘ┮罁(jù)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理服務費用;

 。ㄈ┲浦惯`反物業(yè)管理規(guī)定的行為;

 。ㄋ模┻x聘專業(yè)公司和人員承擔專項服務業(yè)務;

 。ㄎ澹┌次泄芾砗贤瑢嵤┪飿I(yè)管理;

 。┙邮芪飿I(yè)管理委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督;

 。ㄆ撸﹨f(xié)助有關部門開展社區(qū)活動。

  第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應當自物業(yè)管理合同終止之日起10日內,到物業(yè)管理委員會辦理下列事項:

 。ㄒ唬⿲︻A收的物業(yè)管理服務費按實結算,剩余部分予以結轉;

 。ǘ┮平蝗课飿I(yè)檔案資料和有關財務賬冊;

 。ㄈ┮平粯I(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。

  第四章  物業(yè)的前期管理與移交

  第十六條 物業(yè)前期管理,是指新開發(fā)建設的房屋竣工后至物業(yè)管理委員會成立前的物業(yè)管理。

  第十七條 房屋開發(fā)單位在銷售房屋時,應當與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議,前期物業(yè)管理服務協(xié)議應使用國家示范文本。

  第十八條 物業(yè)的前期管理工作由房屋開發(fā)單位或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔。

  物業(yè)前期管理費用分別由房屋開發(fā)單位、業(yè)主、物業(yè)使用人承擔;房屋未售出和出租的,由房屋開發(fā)單位承擔;房屋已售出或出租的,由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔。

  第十九條 房屋開發(fā)單位移交物業(yè)時,應將按規(guī)劃要求,進入住宅小區(qū)建設成本,屬業(yè)主共有的物業(yè)管理辦公用房,移交給物業(yè)管理委員會。具體標準和辦法,由市人民政府確定。

  第二十條 房屋開發(fā)單位移交物業(yè)管理時,應當向物業(yè)管理委員會及其聘用的物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設資料:

 。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D;

 。ǘ﹩误w房屋及配套的基礎設施設備的竣工圖;

 。ㄈ┑叵鹿芫W(wǎng)圖;

  (四)各類房屋和共用設施設備清單;

  (五)其他必要的資料。

  第五章 物業(yè)的管理與使用

  第二十一條 城市住宅區(qū)內的共用設施設備的物業(yè)管理范圍,按國家有關規(guī)定,由市人民政府確定。

  第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當依據(jù)物業(yè)管理合同提供服務,保持房屋及其共用設施設備和共用場地完好,使用方便、安全,環(huán)境整潔,公共秩序良好。

  物業(yè)管理企業(yè)可承擔業(yè)主、物業(yè)使用人委托的前款規(guī)定以外的其他服務事項。

  第二十三條 在物業(yè)管理區(qū)域內禁止有下列行為:

 。ㄒ唬⿹p壞房屋結構和破壞房屋外貌;

  (二)擅自將住宅房屋改為商業(yè)用房或其它經(jīng)營性用房;

 。ㄈ┥米栽谖飿I(yè)管理區(qū)域內搭建建筑物、構筑物;

  (四)擅自移動、占用、損壞共用設施設備;

  (五)安裝影響房屋結構的動力設備;

  (六)影響公共衛(wèi)生、破壞周圍環(huán)境的行為。

  第二十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋,應當接受物業(yè)管理企業(yè)的指導。物業(yè)管理企業(yè)對違反本條例及有關規(guī)定的行為,應當勸阻制止;對拒不改正的,應當及時告知物業(yè)管理委員會予以解決;解決不成的,報告物業(yè)行政主管部門依法處理。

  第二十五條 城市住宅區(qū)內的自行車棚、停車場等共用設施設備和共用場地,已攤入房屋銷售面積的,屬業(yè)主共有,任何單位和個人不得擅自占用、出售和從事經(jīng)營活動。

  第二十六條 因物業(yè)維修或者因公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的,需經(jīng)有關行政管理部門批準后施工,并在約定的期限內恢復原狀。

  第二十七條 在物業(yè)管理區(qū)域內的房屋及相關共用設施設備和共用場地設置廣告、敷設管線的,應當征得物業(yè)管理企業(yè)和相關業(yè)主的書面同意,按照有關規(guī)定辦理審批手續(xù),并支付設置費用。

  第二十八條 業(yè)主轉讓。出租房屋或者物業(yè)使用人轉租房屋時,應當將物業(yè)管理公約作為轉讓合同或者租賃合同的附件。

  當事人成當自房屋轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內,將轉讓或者租賃的有關情況告知物業(yè)管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

  第六章 物業(yè)管理費用

  第二十九條 建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金,其收取、使用和管理,按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。

  第三十條 房屋自用部位和自用設施設備的維修、更新、改造費用,由業(yè)主承擔。

  房屋共用部位和共用設施設備的大修、更新和改造費用,在維修基金中支出。未繳納維修基金的,由業(yè)主按擁有的建筑面積比例承擔;日常維修費用在物業(yè)管理服務費中支出。

  第三十一條 房屋的共用部位、共用設施設備維修時,相鄰關系人應當予以配合。因相鄰關系人阻撓維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的,責任人應當承擔賠償責任。

  業(yè)主、物業(yè)使用人因維修、更新和改造自用部位、自用設施設備,造成相鄰關系人的財產(chǎn)損失的,責任人應當予以修復或者賠償。

  第三十二條 業(yè)主轉讓房屋時,其維修基金賬戶隨房屋所有權同時過戶。

  第三十三條 物業(yè)管理服務費標準應以每一物業(yè)管理區(qū)域為單位,按房屋建筑面積和物業(yè)管理服務項目、標準。由物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照市人民政府制定的物業(yè)管理服務收費指導價協(xié)商確定。

  第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務費的項目及標準必須公布。

  業(yè)主、物業(yè)使用人必須按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務費,其他任何單位不得重復收取性質相同的費用。

  第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)每半年至少向物業(yè)管理委員會報告一次物業(yè)管理服務費收支情況;每年至少向業(yè)主、物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務費收支情況。

  第七章 法律責任

  第三十六條 違反本條例第十三條規(guī)定,未經(jīng)物業(yè)行政主管部門資質審查。由物業(yè)行政主管部門責令改正。沒收違法所得,并處5000元以上1萬元以下罰款。

  第三十七條 違反本條例第十五條、第二十條規(guī)定之一的,由物業(yè)行政主管部門責令限期改正。并處5000元以上1萬元以下罰款。

  第三十八條 違反本條例第十九條規(guī)定,未提供物業(yè)管理辦公用房的,由物業(yè)行政主管部門會同房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門,責令房屋開發(fā)單位向物業(yè)管理委員會提供物業(yè)管理辦公用房,或者繳納在本物業(yè)管理區(qū)域內購買物業(yè)管理辦公用房的價款。

  第三十九條 違反本條例第二十三條規(guī)定。有禁止行為之一的,物業(yè)管理企業(yè)有權制止;造成損失的,有權要求賠償;情節(jié)嚴重的,由物業(yè)行政主管部門責令恢復原狀,并可處1000元以下罰款。

  第四十條 違反本條例第二十五條規(guī)定,占用和出售屬于業(yè)主共有的自行車棚、車庫等設施的,由物業(yè)行政主管部門責令改正,并可處2000元以上5000元以下罰款。

  第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第三十四條第二款規(guī)定,未繳納物業(yè)管理服務費的,物業(yè)管理企業(yè)可以按照應繳金額的0.3%按日加收滯納金。

  拖欠物業(yè)管理服務費3個月以上的。物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

  第四十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表大會作出的決定違反本條例規(guī)定的,物業(yè)行政主管部門應當責令其限期改正,或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主和物業(yè)使用人。

  物業(yè)管理委員會及其成員作出的決定違反本條例規(guī)定的,由業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會予以撤銷或改變,并由責任人承擔相應的責任。

  第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)違反本條例規(guī)定,未取得營業(yè)執(zhí)照,從事物業(yè)管理或者擅自設立收費項目、提高收費標準的,由工商行政管理部門、物價行政管理部門按照有關法律、法規(guī)規(guī)定處罰。

  第四十四條 物業(yè)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第八章 附則

  第四十五條 我省行政區(qū)域內的寫字樓、商廈等物業(yè)管理,參照本條例規(guī)定執(zhí)行。

  第四十六條 本條例自2000年3月1日起施行。

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